Je možné zvýšit nájemné po stavebních úpravách?

2.10.2023 - Pronajímatel může dle občanského zákoníku zvýšit nájemné v jasně definovaných případech. Je to v případě, že smlouva je uzavřena na dobu určitou, dále pokud je ve smlouvě zvýšení nájmu dohodnuto buď inflační doložkou nebo fixní částkou, a pak po renovaci bytu.

Při smlouvě na dobu určitou musí nájemce počítat s tím, že pokud bude chtít v bytě bydlet dále, nemusí dojít jen k prodloužení smlouvy formou dodatku. Pronajímatel může nájemci předložit novou smlouvu se změněnými podmínkami, včetně vyššího nájemného. Navíc, v tomto případě neplatí limity pro zvýšení dané občanským zákoníkem. Ty platí pouze pro nájemní smlouvy na dobu neurčitou.

Navýšení o fixní částku musí být zaneseno v nájemní smlouvě, a mohou to být procenta nebo konkrétní částka. Stejně jako v případě inflační doložky se nájemné tímto způsobem může zvyšovat maximálně jednou ročně. Pronajímatel nemusí v těchto případech nájemce nijak informovat, ale pouze přistoupit k předpisu nového nájemného dle smlouvy, kde by mělo být zvýšení specifikováno. 

Jiná pravidla pro zvyšování nájemného platí v případě, že se nájemné zvyšuje po provedení stavebních úprav

Podmínkou je, že stavební úpravy zvyšují užitnou hodnotu pronajatého bytu, zlepšují celkové podmínky bydlení v domě, či vedou k trvalým úsporám energie a pitné vody. Při určení zvýšeného nájemného bude pronajímatel vycházet z nákladů účelně vynaložených na stavební úpravy. Celkové navýšení může být maximálně o 10 % těchto účelně vynaložených nákladů ročně, pokud se pronajímatel s nájemcem dohodne. Pokud by nájemce nesouhlasil, lze nájemné navýšit pouze o 3,5 % těchto účelně vynaložených nákladů ročně.

Rekonstrukci lze provést i proti vůli nájemce

Podle Lukáše Zeleného z dTestu lze rekonstrukci provést i proti vůli nájemce. "Jedná se o všechny úpravy v bytě, které nesníží hodnotu bydlení a lze je provést bez většího nepohodlí pro nájemce. Co je ovšem větší nepohodlí, může být obtížné v konkrétním případě určit, jiný názor na to bude mít nájemce a jiný pronajímatel."

Některé větší rekonstrukce, například rozvody elektřiny, vody, podlah, mohou vyžadovat, aby se nájemce z bytu dočasně vystěhoval. Pronajímatel by měl nájemce informovat o takové rekonstrukci tři měsíce předem a oznámit mu přesný termín zahájení a ukončení. Zároveň se musí zavázat k náhradě přiměřených nákladů, které nájemci v souvislosti s dočasným vystěhováním vzniknou, a zaplatit mu na ně přiměřenou zálohu. Nájemce pak musí pronajímateli do deseti dnů oznámit, zda s dočasným opuštěním bytu souhlasí.

Při menších rekonstrukcích, v délce kolem jednoho týdne, stačí oznámení pronajímatele zhruba deset dní předem a nájemce pak má pět dní na oznámení, zda s vystěhováním souhlasí.

Bohužel, i když jsou rekonstrukce nezbytné, pro některé nájemce je stěhování takovou překážkou, že vysloví nesouhlas. Pak se musí pronajímatel domáhat dočasného vystěhování soudní cestou, což je časově i finančně velmi náročné a rekonstrukci to může ztížit, a také podstatně prodražit, což se může negativně odrazit na vzájemných vztazích pronajímatele a nájemce.

Pochopení je třeba proto hledat na obou stranách. Je jasné, že pronajímatel chce svůj majetek udržovat v dobrém stavu, takže někdy nestačí už jen běžná údržba a je nutno přistoupit ke komplexnější rekonstrukci. Na druhou stranu, nájemce se může následně těšit na zvýšení kvality svého bydlení.

Lepší kvalitu bydlení si přejí mnozí nájemci a někteří jsou ochotni do bytu investovat vlastní prostředky. Pokud zvolí tuto cestu, musí se dohodnout s pronajímatelem a písemně si potvrdit, zda si nájemce bude moci investici tzv. odbydlet, nebo zda se na ní bude pronajímatel finančně spolupodílet. Jinak by se mohlo docela dobře stát, že pronajímatel bude vyžadovat běžné nájemné, včetně pravidelného zvyšování, a po skončení nájemní smlouvy náklady na rekonstrukci nájemci odmítne proplatit.

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:

Kdy je třeba v nájemním vztahu vytvořit dodatek k nájemní smlouvě







Je výhodnější při pronájmu bytu hradit energie sám, nebo je raději přepsat na nájemce?







Kdo hradí škody v pronajatém bytě během pronájmu?






Jak a kdy může pronajímatel zvýšit nájemné








Bydlení v nájemním bytě – jiná pravidla pro partnery, jiná pro manžele





 

Jindra Svitáková