Jak postupovat v případě exekuce na spoluvlastnický podíl na nemovitosti
1.11.2023 - Může se stát, že spoluvlastníkovi nemovitosti bez vědomí ostatních narostou dluhy do té výše, že nepůjdou uspokojit jinými způsoby a exekutor nařídí prodej spoluvlastnického podílu. Co s tím? Zděšení není na místě. A to ani v případě, že se spoluvlastnický podíl bude prodávat v dražbě.
Spoluvlastnictví nemovitosti může vzniknout několika způsoby. Jednak to může být prostá dohoda mezi nesezdanými partnery, ale i přáteli, že společně zakoupí jednu nemovitost. Nicméně většina spoluvlastnictví nemovitostí vzniká děděním nebo zakoupením nemovitosti za trvání manželství, a může samozřejmě pokračovat i po rozvodu manželství, pokud se manželé nedohodnou jinak.
V případě, že jeden ze spoluvlastníků upadne do dluhů, může dospět do exekuce i jeho spoluvlastnický podíl k nemovitosti, což mimo jiné znamená „blokaci“ na katastru nemovitostí. Tento blok může znamenat problémy v případě čerpání hypotečního úvěru například na plánovanou rekonstrukci dané nemovitosti či na realizaci jiných plánů. Exekuce mají svá jasná pravidla a je nutné se s nimi vypořádat.
Exekutor nemůže zabavit celou nemovitost, když zadluženému spoluvlastníkovi patří jen určitá část. Takže ostatní spoluvlastníci o svůj podíl nepřijdou. Pokud ještě není nařízena dražba nemovitosti, lze za určitých okolností, které předpokládají dohodu s dlužníkem, prodeji spoluvlastnického podílu v dražbě zabránit.
Ideální i v této složité situaci je, pokud zadlužený spoluvlastník včas informuje ostatní spoluvlastníky o svých potížích a nabídne jim svůj podíl k prodeji a výtěžkem svůj dluh splatí. S úplatným převodem exekucí zatížené části nemovitosti musí souhlasit exekutor. Pokud částka získaná prodejem pokryje celý dluh, lze předpokládat, že bude takový souhlas vydán. Po splacení dluhu pak nebude nemovitost zatížená exekucí a bude možné s ní volně nakládat.
Druhou možností je prodej celé nemovitosti. Pokud ji nikdo ze spoluvlastníků nevyužívá a budou s tím souhlasit, je to opět velmi dobré řešení. Po splacení dluhu exekutorovi si bývalí spoluvlastníci rozdělí zbylou částku a každý může jít vlastní cestou. Tato varianta ovšem nemusí nezadluženým spoluvlastníkům připadat jako správné řešení, protože na ně se exekuce nevztahuje a pokud by dluh přesáhl částku, kterou získá zadlužený spoluvlastník, museli by ostatní umořit jeho dluh ze svého podílu.
Jednání a prodej bez odborníka v tomto případě nelze zásadně doporučit. Prodej nemovitosti, jejíž část je v exekuci, je dobré realizovat prostřednictvím kvalifikované realitní kanceláře, která se na tuto problematiku zaměřuje a má s ní mnohaleté zkušenosti.
Pokud se spoluvlastníci nedohodnou ani na jednom z těchto řešení a dlužník svůj dluh z jiných zdrojů neuhradí, exekutor nařídí dražbu. Spoluvlastníci mají v dražbě předkupní právo. Ovšem to neznamená velké zvýhodnění, neboť nemají žádnou přiměřenou lhůtu na to je uplatnit. Je třeba, aby se zúčastnili dražby a nabídli minimálně stejnou částku jako jiný zájemce. V tomto případě dostane spoluvlastník přednost a prodávaný spoluvlastnický podíl mu bude přednostně přiklepnut bez nutnosti dalšího příhozu.
Pokud spoluvlastník nevyužije této možnosti, nebo ji prostě nestihne, vlastnictví podílu dlužníka přejde na toho, kdo uspěje v dražbě. S tím je pak dále možné se dohodnout například na vykoupení jeho podílu nebo naopak na prodeji ostatních spoluvlastnických podílů právě jemu.
Případ z bezplatné právní poradny z nedávné doby ukazuje, že ne všechny realitní kanceláře postupují tak, aby to bylo pro spoluvlastníky výhodné. Tři spoluvlastníci chtěli prodat zděděnou nemovitost, ale čtvrtý byl zadlužený a jeho spoluvlastnický podíl byl zatížen exekucí. Realitní makléř jim doporučil, ať nemovitost nejprve oddluží, tj. uhradí dluh za svého sourozence, že pak se nemovitost lépe prodá. Oni však neměli jistotu, že jim sourozenec dluh následně vrátí. Právník jim v tomto případě doporučil výměnu realitní kanceláře za takovou, která je schopna realizovat seriózně i prodej nemovitosti zatížené exekucí.
Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Jak nejlépe ochránit nemovitost před exekucí
Koupě nemovitosti v exekuci. Jak na to?
Lze se exekuci nemovitosti vyhnout darováním?
Neřešený dluh vás může připravit o hypotéku
Kupujete či prodáváte byt? Dejte si pozor na správně uvedené spoluvlastnické podíly
Jindra Svitáková