Čeho si všímat při koupi bytu ve starém domě

22.5.2024 - Starých činžovních domů, které nabízejí byty v osobním vlastnictví, není málo. Ne všechny prošly rekonstrukcí, a tak vybrat si byt v takovém domě znamená počítat také s obdobím prachu, hluku, natahováním nových rozvodů. Toto období však může vystřídat bydlení na míru, které se neokouká.

Nejprve je však třeba prohlédnout řádně nejen byt, ale informovat se podrobně i o stavu domu jako celku. Jestliže jste si vybrali byt z inzerce některé realitní kanceláře, můžete mít o starost méně, protože kvalitní realitní makléř dopředu zajistí podklady od stávajícího majitele, které mohou být pro koupi bytu rozhodující. 

S tím souvisí stav domu jako takového. Takže je třeba zajistit informace o stavu hlavních domovních rozvodů a jejich přesné pozice uvnitř příslušného bytu. Když kupujete byt do osobního vlastnictví, stáváte se zároveň spoluvlastníkem celé budovy, tj. všech společných součástí domu, kam patří mj. střecha, přípojky sítí, fasáda, sklepy, nebytové prostory, případně i dvorek či předzahrádka. Proto je jejich stav důležitý pro vaši budoucnost – a také pro vaši peněženku.

Podle míry rekonstrukce, kterou bude dům potřebovat, může být totiž v budoucnu zvýšen například příspěvek do fondu oprav, nebo bude nutné vzít si pro opravu domu úvěr a podobně. Proto je důležitý stav všech součástí domu, které jsou investičně náročné, jako právě výměna stoupaček, elektrických rozvodů, výtahu nebo střechy. A neméně důležitá je statika celého domu, vnitřních zdí a stropních konstrukcí. Podle stavebních odborníků jsou špatnými příznaky zvláště trhliny na fasádě domu, případně na nosných zdech ve veřejných částech domu a v bytě. 

Co není schopen dodat majitel bytu, by měl on nebo realitní makléř zajistit u správce nebo vedení SVJ, případně v archivu místního stavebního úřadu. Projít si revizní zprávy a zvláště i zápisy ze shromáždění vlastníků SVJ vám může přinést vítaný obrázek o tom, jak SVJ v daném domě funguje a zda jsou vlastníci schopni se shodnout na potřebných opravách a rekonstrukcích.

Poté, co zjistíte stav stavby jako takové, zaměřte se na konkrétní byt. Určitě je třeba zjistit stav stávajících rozvodů v bytě (voda, elektro, topení, plyn), u zdí a stropů prozkoumat vlhkost a také kvalitu omítky. U starých bytů většinou chybí kvalitní hygienické zázemí nebo je již značně zastaralé. Stejné to bývá s kuchyňskou linkou. Pokud se rozhodnete pro nové dispozice v těchto místnostech, musí si architekt již v této fázi zjistit, zda je umožní pozice stoupaček. Stavební odborníci vědí, že stoupačky sice bývají většinou vedeny skrz celou budovu svisle a měly by být pro zajištění funkčnosti v nejvyšším místě budovy odvětrány, ale to není vždy pravdou. Pokud například v minulosti proběhla změna půdy na podkrovní byty, mohou být pozice stoupaček upraveny nebo i částečně přesunuty. 

Podívejte se také na kvalitu oken a podlah. Ty bývají u starších bytů často parketové, z kvalitního dřeva a někdy je stačí pouze opravit, vybrousit a naleštit. Pokud jsou v bytě dochované i další historické prvky, například dveře s původním táflováním a kováním, štukové výzdoby či malby, či dokonce dřevěné trámové stropy, počítejte s tím, že bude třeba jednat také s pracovníky památkové ochrany.

Rekonstrukce bytu ve starém domě je náročný proces. Nejste-li však příznivci velkorysých prosklených stěn a vířivek na rozlehlých terasách, ale spíše staromilci, může být právě takový byt pro vás dobrou volbou. Výsledkem rekonstrukce totiž může být nadčasové bydlení se zajímavými historizujícími prvky, které v sobě ponese nádech romantiky a starých časů.

Jindra Svitáková