Jsou ceny nemovitostí cíleně nadhodnocené?

16.8.2011 - "Sleva" slovo, které se rozšířilo v posledních pěti letech snad všemi směry a realitní trh nezůstal pozadu. V dobách vstupu České republiky do Evropské unie byla poptávka po realitách tak vysoká, že se jen zřídka kdy stalo, že by byl realitní makléř požádán kupujícím o snížení ceny předmětné nemovitosti. Kupující měli totiž hlavu plnou jiných starostí. Přemýšleli hlavně jak to udělat, aby před nimi nekoupil vytouženou nemovitost někdo jiný.

S příchodem ekonomické recese, na podzim roku 2008, se ovšem mnohé změnilo. "V době příchodu "krize" došlo nejvíce k poklesu poptávky. To bylo zapříčiněno obavou kupujících o možné problémy: ztráta zaměstnání, splátky, nejistota. Slevy a bonusy se staly normálním jevem," okomentoval situaci Dušan Přikryl z brněnské realitní kanceláře GAUTE. Tuto skutečnost si ovšem poměrně rychle uvědomili i prodávající a začali nadsazovat ceny svých nemovitostí  tak, aby v konečné fázi dostali tolik, kolik opravu chtějí. Situace mnohdy došla až tak daleko, že některé realitní kanceláře nemovitost s příliš nadhodnocenou nabídkovou cenou do své nabídky prostě nevzaly. Petr Korytar, ředitel Hanácké realitní kanceláře, se k tomu staví poměrně jasně: "Po letech praxe se naši makléři snaží již u náboru nemovitosti dohodnout s klientem na tržní ceně nemovitosti. V případě, že je rozdíl ceny prodávajících  natolik odlišný od názoru našich makléřů, zakázku raději vůbec nebereme do naší nabídky. Pokud ovšem rozdíl není zase tak velký, dohodneme se s prodávajícím, že nemovitost budeme za jeho cenu prodávat po určité období a v případě neúspěchu  se po nějaké době dohodneme na slevě."
Pokud by tímto způsobem postupovaly všechny realitní kanceláře v České republice, tak by nemusel být rozdíl, mezi cenou nabídkovou a konečnou cenou kupní, mnohdy tak propastný.

Samostatnou kapitolou jsou developerské projekty. V minulosti byly k některým projektům nabízeny automobily, kuchyňské linky, garážová stání či několika set tisícové slevy. V dnešní době došla situace až tak daleko, že jsou nabízeny některé developerské projekty již při svém uvedení na trh s výraznou slevou. Pak se ovšem nemůžeme divit, že se bez slova „sleva“ současný realitní trh neobejde. "Ceny novostaveb byly a stále jsou nejvíce předražené,  a proto developeři mají prostor poskytovat velké slevy ze svých marží. Na ceny tlačí účelně pouze síla trhu a trh je nyní na straně kupujících, kdy na jednoho poptávajícího s limitovaným rozpočtem vychází několik nabídek. Proto, pokud chce někdo prodat, musí jít poptávajícím naproti a to zejména cenou. Developeři jsou ve vyjednávání ohledně cen nejméně pružní a jejich prodejci se drží především nastavených tabulek. Vzhledem k aktuálnímu poměru nabídky a poptávky budou muset jít s trhem a ceny ještě snížit nebo plán prodeje rozložit na delší časové rozmezí," dodává k problematice Petr Vosmík z Českomoravské realitní kanceláře.

Jednou z možných cest by byl přechod na povinné exkluzivní smlouvy mezi prodávajícími a realitními kancelářemi. Naprostá benevolence zákonodárců v posledních 20ti letech způsobila, že je realitní činnost nejen stále živností volnou, ale také to, že jednu nemovitost může nabízet více kanceláří. Nutno podotknout, že se mnohdy jedná o nemovitosti v řádech několika milionů. Málo kdo si uvědomuje, jak tento způsob prodeje nemovitosti může být riskantní jak pro prodávající tak i pro kupující. Mnohdy totiž právě prodávající naprosto ztrácí přehled, která z realitních kanceláří mu dovedla kterého kupce. Je-li nemovitost ve více realitních kancelářích najednou, hrozí také poměrně velké riziko pro budoucí kupující. V jednom okamžiku totiž mohou být ve dvou či více realitních kancelářích složeny zálohy na předmětnou nemovitost a je jen na následné dohodě všech zúčastněných stran, který z kupujících je tím "šťastným". S roztříštěností jedné nemovitosti do více kanceláří souvisí i rozdíly mezi cenami nabídkovými a konečnými kupními.

Již několikrát jsme slyšli informaci o tom, že u nemovitostí, které jsou vázány exkluzivní smlouvou a nejsou prezentovány ve více realitních kancelářích, k velkému poklesu cen nedochází. Dá se to nějak specifikovat? „Nejedná se však pouze o prostý důsledek "exkluzivity", ale o to, že majitelé, kteří plánují sepsat exklusivní smlouvu, věnují i dostatečnou pozornost výběru RK, se kterou budou spolupracovat a nabídková cena je nastavena rozumně v horní hranici reálného pásma prodeje a nikoliv podle vlastních kalkulací na základě cen dob minulých. Samozřejmě prodej jednou kanceláří nebo omezeným počtem kanceláří za stejných podmínek vytváří u kupujících jiný dojem než nabídka prezentovaná 15ti realitními kancelářemi pokaždé jinak. Nabídka u velkého počtu kanceláří za různých podmínek signalizuje, že majitel se o prodej moc nestará a dává zájemci prostor na požadování výrazně nižší ceny“, dodává Petr Vosmík z Českomoravské realitní kanceláře.

Rozdíl v nabídkových a konečných kupních cenách se může lišit nejen v závislosti na typu nemovitostí, ale také ve vztahu na atraktivitu lokality. Petr Korytar z Hanácké realitní kanceláře je i v této věci poměrně neústupný. „Velký rozdíl je u staré zástavby a ve špatných lokalitách s horší dostupností a to jak u panelových tak u cihlových bytů. U nové výstavby je cena daná developerem a do většiny developerských projektů, kde cena není tržní, odmítáme vstupovat." I to je jeden z možných směrů jak pomyslné nůžky mezi cenami nabídkovými a kupními zmenšovat. Profesionální přístup realitních makléřů a jasné stanovisko, zdali je či není cena schopna obstát na současném realitním trhu, může mnoha developerským společnostem otevřít oči.

Prodávající by měli mít vždy na paměti, že prodej je velmi závislý na vybrané realitní kanceláři. Dobré jméno, tradice či nejlépe kladná reference někoho z okolí, kdo již prodej nebo nákup přes danou realitní kancelář realizoval, může vést k rychlému a bezproblémovému prodeji. Samozřejmě také za předpokladu, že si nechají prodávající poradit, mimo jiné, i co se nabídkové ceny týče.

, redakce

Lucie Mazáčová