Sazby hypoték stojí. Zatížení domácností hypoteční splátkou přesto klesá

8.6.2015 - Pokles úrokových sazeb hypoték se po 17 měsících zastavil. Přesto došlo v uplynulém měsíci k dalšímu zlepšení dosažitelnosti vlastnického bydlení. Index dostupnosti bydlení v květnu klesl na 32 %. Nejlepší dostupnost je v Ústeckém kraji, nejhorší v Praze, kde průměrná cena bytů přesahuje 4 500 000 Kč. 

Pokles úrokových sazeb hypoték se po 17 měsících zastavil. Přesto došlo v uplynulém měsíci k dalšímu zlepšení dosažitelnosti vlastnického bydlení. Index dostupnosti bydlení, který měří, jak velkou část čistého příjmu musí domácnost vynaložit na splátku hypotečního úvěru, v květnu klesl na 32 %. Pozitivní vliv tentokrát sehrál poměrně překvapivý pokles cen bytů. Podle statistik realitního portálu realitcechy.cz průměrná cena bytu činila v květnu 1,96 milionu korun, což je zhruba o 40 000 Kč méně, než v předchozím měsíci.

Výše uvedená hodnota však vyjadřuje průměr za celou Českou republiku bez rozdílu kraje a dispozice bytu. Mezi jednotlivými regiony přitom existují obrovské rozdíly. Například v Moravskoslezském kraji, který se dlouhodobě umisťuje mezi regiony s nejlepší dostupností bydlení, vynaloží domácnost na splátku hypotéky zhruba desetinu svých příjmů. Průměrná cena bytu se zde blíží 900 000 Kč a index dostupnosti bydlení aktuálně dosahuje hodnoty 16,3 %. Na opačnou stranu ve výsledcích vyčnívá Praha. Pražské domácnosti i přes vyšší příjmovou hladinu vynakládají v průměru na splátku úvěru 2/3 svých čistých příjmů. Průměrná cena bytů zde za poslední rok vzrostla o 0,5 mil. Kč na 4,65 milionu Kč.


   
Index návratnosti bydlení
Index návratnosti bydlení abstrahuje od vývoje ceny úvěrového financování a je vyjádřen poměrem průměrných nabídkových cen a průměrných čistých příjmů domácností. Na celorepublikové úrovni nyní index návratnosti bydlení dosahuje při průměrné ceně 1,96 milionu Kč hodnoty 5,2násobku ročního příjmu.

Podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení existují mezi jednotlivými regiony ČR velké rozdíly. Nejrychlejší návratnost investice vykazuje Ústecký kraj, kde index při průměrné ceně 590 000 Kč dosahuje hodnoty 1,78 roku a pod 3 roky je i Moravskoslezský kraj a Vysočina. Opakem je Praha, kde index návratnosti bydlení dosahuje téměř 11 let.

Hlavní slovo budou mít ceny nemovitostí
Dostupnost bydlení je od konce roku 2012 na minimálních hodnotách. K tomu přispěly 2 faktory – setrvalý pokles hypotečních úrokových sazeb a nejdříve stagnace a poté jen pozvolný nárůst cen bytů. Přestože průměrné ceny vykazují rostoucí trend, ještě zdaleka nedosahují předkrizových hodnot. V lednu 2009 průměrná cena bytů dosahovala 2,11 milionu korun. Nyní jsou průměrné ceny zhruba o 15 procent níže.

Růst či pokles cen nemovitostí bude mít na vývoj indexů stále větší vliv, protože prostor pro změnu sazeb se výrazně zúžil a meziměsíční propady v řádu desetin procenta jsou passé. V nadcházejících měsících tedy očekáváme spíše stagnaci úrokových sazeb hypoték v okolí dosažených minim a mírný růst průměrných cen nemovitostí, kde se k velkým městům budou ve větší míře přidávat i okresní města a venkov. Indexově bude dostupnost bydlení stále na výborné úrovni mezi 30 – 35 %. Lokálně je však zjevné, že v některých krajských městech a Praze optimální období pro pořízení je již minulostí. 



Kromě ukazatele ceny bytů a ceny financování v posledních měsících pozorně monitorujeme snahy ČNB regulovat 100% hypotéky, což by mohlo mít negativní dopad na praktickou dostupnost vlastnického bydlení zejména pro klienty bez vlastních prostředků.

Luboš Svačina