Dočasný odklad nájemného schválen. Odložení nájmu ale nebude tak snadné
23.4.2020 - Poslanecká sněmovna ve středu 22. dubna schválila návrh zákona z pera Ministerstva pro místní rozvoj upravující dočasný zákaz výpovědi z nájmu v případě omezení plynoucích z mimořádných opatření. Cílem zákona je ochrana nájemců a podnájemců, kterým by hrozilo okamžité ukončení nájemní smlouvy v případě, kdy nebudou moci uhradit nájemné z důvodu krizových opatření.
Po prostudování dopadů zákona doporučujeme v případech problémů se primárně pokusit o oboustranně akceptovatelnou dohodou nájemce a pronajímatele, která zohlední jejich konkrétní situaci. V konečném důsledku je řešení dohodou obvykle dlouhodobější a výhodnější.
Pokud tedy bydlíte v nájmu a přišli jste díky covid-19 o příjmy dostatečné na úhradu nájmu, pronajímatel vám nyní nebude moci dát výpověď z nájmu. Nebude to ale tak snadné. Co bude potřeba pronajímateli předložit?
Pronajímatel nebude moci vypovědět nájemní či podnájemní smlouvu při splnění dvou podmínek:
1. Prodlení nastalo mezi 12. březnem 2020 do skončení mimořádných opatření (nejpozději však do 31. července 2020)
2. prodlení nastalo převážně v důsledku mimořádných opatření.
Druhá podmínka může přinášet rozdílné pohledy. Zákon stanoví, že nájemce bude povinen doložit pronajímateli potvrzení Úřadu práce, vzor formuláře ani postup pro jeho vydání zatím nebyl uveřejněn. S ohledem na současné přetížení Úřadů práce může být získání potvrzení komplikované, je otázkou, jak bude Úřad práce konkrétní případy posuzovat. Důvody mohou být u konkrétního nájemníka individuální, např. z důvodu ztráty příjmu, který je způsoben uzavřením provozovny, ve které podnikatel vykonává svou činnost, ztrátou zaměstnání u podniku, který musel omezit výrobu, případně nutnost péče o děti.
Z jiných výpovědních důvodů pronajímatel výpověď podat může. Ochrana se tak netýká například neplatičů, kteří dlužili na nájemném již před březnem 2020.
Je otázkou, jak zákon konkrétním osobám v problémech skutečně dlouhodobě pomůže, nájemné totiž stejně uhradit budou muset. Pokud nájemce dlužné nájemné neuhradí nejpozději do 31. 12. 2020, může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu s okamžitou účinností. Zákon stanoví také možnost výpovědi před 31. 12. 2020 v případě, kdy nájemce prohlásí, nebo se stane nepochybným, že dlužné nájemné neuhradí.
Pronajímatel bude zároveň moci požadovat zrušení nájemní smlouvy, pokud by po něm nebylo spravedlivé, aby omezení snášel, zejména, pokud by v důsledku omezení mohl upadnout do nouze ohrožující výživu rodiny. To však bude moci využít nejdříve po ukončení nouzového stavu. V případě neochoty nájemníka však i v tomto případě bude muset o výpovědi rozhodnout soud, což celý proces prodlouží. Zákon tak může přinést nečekané finanční problémy osobám, které jsou závislé na příjmech z pronájmu. Návrh senátu, aby stát ručil za nesplacené nájemné nebyl sněmovnou přijat.
Zároveň je prodloužena lhůta pro doručení vyúčtování nákladů na plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostor v bytových domech na 1. září 2020.
Návrh zákona o ochraně nájemce podnikatelských prostor
Zákon má chránit podnikatele, kteří se dočasně dostali do potíží, před výpovědí z podnikatelských prostor. Pronajímatel nemůže vypovědět nájemní (a podnájemní) smlouvu pouze z důvodu prodlení s úhradou nájemného v období 12. 3. - 30. 6. 2020. Nájemce bude povinen doložit do 15-ti dnů od prvního prodlení doklad, že prodlení nastalo v důsledku omezení plynoucího z krizového opatření. Jak konkrétně bude toto nájemce dokládat, může být předmětem rozdílných názorů. Z jiných důvodů pronajímatel výpověď podat může. I v případě podnikatelských nájmů bude muset nakonec nájemce dlužné nájemné doplatit. Pokud nájemce neuhradí dlužné částky do 31. 12. 2020 nebo prohlásí, že dluhy v této lhůtě neuhradí, bude pronajímatel moci nájemní smlouvu vypovědět s 5-ti denní výpovědní lhůtou.
K návrhu zákona zaznívala kritika, že zákon přenáší problém na majitele nemovitostí. Návrh senátu, aby stát za dlužné nájemné ručil, však nebyl přijat. Doufejme, že i v případě podnikatelských nemovitostí bude v praxi převažovat řešení oboustranně akceptovatelnou dohodou pronajímatelů s nájemci. Dohoda může na rozdíl od zákonného řešení přinést dlouhodobé řešení. Oba zákony ještě musí podepsat prezident.
Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Plánované změny Ministerstva financí, které mohou ovlivnit trh s bydlením
Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Vláda schválila pravidla pro odklad splátek hypoték a úvěrů
Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Banky kvůli koronaviru umožní klientům 3měsíční odklad splátky hypotéky
JUDr. Radka Locher