Nákup bytu nebo kanceláře na investici. Stále se vyplatí?

17.4.2020 - Koupit byt a dál jej pronajímat je již desítky let oblíbenou investiční možností. I když v posledních letech ceny bytů značně stouply, stouply i ceny pronájmů, a tak se průměrná doba návratnosti příliš nezměnila. Podobná situace nastala také u komerčních prostor. Aktuální dění okolo Covid-19 ovšem může u mnohých vyvolávat otázku, zdali se takový nákup ještě vyplatí.

V současné době můžete například průměrný byt o rozměrech 65–70 m2 zakoupit v Brně – Starém Lískovci za 3 800 000 Kč. Pronajmout jej lze za 14 000 Kč/měsíčně, pokud počítáme s dlouhodobým pronájmem. Návratnost vychází na necelých 23 let. Roční výnos se pohybuje mezi 3–4 %. Odečíst musíme ovšem případné opravy, a počítat s rezervou, pro případ, pokud by byl byt nějakou dobu bez nájemníka. I tak je to ovšem v porovnání s většinou bankovních produktů stále zajímavá investiční možnost.  

Byt můžete také pronajímat pro krátkodobé pobyty prostřednictvím různých cestovatelských a rezervačních portálů. Měsíční hrubý zisk z pronájmu tak může být zhruba o 100 % vyšší, ovšem musíte připočítat podstatně vyšší náklady na údržbu bytu. Od výměny lůžkovin, úklid, přes spotřebu energií, které si v prvním případě hradí nájemníci sami, až po větší opotřebení bytového zařízení. Protože byt pronajímaný turistům musí být, na rozdíl od dlouhodobého pronájmu, také vybavený. Z hlediska náročnosti péče pak může vyjít, že dlouhodobý pronájem bude v čistém zisku zhruba stejný. Otázkou ovšem zůstává, jak se bude situace s krátkodobými pronájmy dále vyvíjet. Problém s příjezdovou turistikou může díky Covid-19 trvat i mnoho dalších měsíců. S tou variantou je tedy lepší aktuálně nepočítat a zaměřit se na pronájmy dlouhodobé.

Nákup a pronájem bytu se stále drží v hledáčku zajímavých investic. A to také proto, že poté, co se investice navrátí, můžete byt předat potomkům, nebo jej nechat dál pronajatý. Výnos z pronájmu pak může být vítaným přilepšením v důchodovém věku.

Komerční nemovitosti
Majitelé, kteří získali bytové domy v 90. letech minulého století, často nechtěli čekat na stále oddalovanou deregulaci nájmů a část bytů v domech nechali překolaudovat na kanceláře. A příjem z pronájmu kanceláří byl určitě vyšší než z bytů. Dnes se situace spolu s nástupem deregulace nájemného více srovnala, ale i tak jsou investice do komerčních nemovitostí výnosné. V případě kancelářských prostor to může být o zhruba procento víc, než u pronájmu bytů. I když někteří developeři, kteří nabízejí tyto investiční příležitosti, udávají až 6 %, je to často otázka vhodné lokality a nalezení potenciálních zájemců.

Podle údajů magazínu Logistika je však nejvýnosnější investicí v oblasti komerčních nemovitostí pronájem výrobních a skladovacích prostor. Zhodnocení se pohybuje od 5 do 6 % ročně.

Některé investory může od pronájmu kanceláří a dalších obchodních prostor odradit administrativa a další práce s tím spojené, jako je hledání nájemníků, uzavírání nájemních smluv, řešení různých oprav, údržby či dokonce potíží s platební morálkou. V takovém případě je možné obrátit se na specializované společnosti, které mají přímo ve svém portfoliu investování do komerčních nemovitostí. Vy zakoupíte prostory, oni se o vše – samozřejmě za smluvenou provizi – postarají. A majiteli pak pošlou jen čistý výnos z pronájmu.

Ať budete kupovat byt či komerční prostor určený na investici, začněte požadavkem na doložení kolaudačního rozhodnutí. Rozhoduje účel, který je v něm uvedený. Pokud byste prostory hodlali používat jinak, bude třeba je rekolaudovat, resp. změnit účel jejich užívání.

Nákup nemovitosti je dlouhodobě považován za jednu z nejlepších investic. Pokud tedy plánujete dlouhodobé vlastnictví, neměli byste za 10 či 15 let tohoto kroku litovat. Pokud chcete ovšem koupit a obratem prodat, nemusí být aktuální situace na trh s bydlením tou nejvhodnější.

Dobře vše propočítejte. Aktuální výše nájmů nemusí platit za rok či za dva. Sestavte si raději dva scénáře, jeden postavený na aktuálních cenách a druhý, který by počítal s poklesem nájemného, např. o 15 %. A pokud je to jen trochu možné, mějte finanční rezervu na případné opravy či výpadek nájemného.

Chybu rozhodně neuděláte, když se obrátíte na zkušeného realitního makléře, který se v dané oblasti dlouhodobě pohybuje. Jde přeji jen o vaše peníze. 

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
U investic do nemovitostí je opatrnost na místě

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Byt jako investice. Kterým kategoriím se raději vyhnout?

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Byt jako investice. Proč je tak důležitý výběr správné lokality


 

Jindra Svitáková