Předkupní právo spoluvlastníků bude (opět) zrušeno

Předkupní právo spoluvlastníků bude (opět) zrušeno

10.3.2020 - Realitní pamětníci si jistě vzpomenou, jakou úlevu způsobilo zrušení předkupního práva v novém občanském zákoníku a jaké problémy přináší jeho znovuzavedení při prodejích podílů na garážových stáních a jiných nemovitostech s více spoluvlastníky. Do 1. 1. 2015 platilo zákonné právo spoluvlastníků podle "starého" občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.

Spoluvlastníci měli při převodu povinnost nabídnout podíl ke koupi nejdříve ostatním spoluvlastníkům, kteří měli 2 měsíce lhůtu pro případnou koupi podílu a zaplacení kupní ceny. Povinnost nebyla při převodu na osobu blízkou.

Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. sice nabyl účinnosti 1. 1. 2014, přechodné ustanovení odložilo zrušení překupního práva spoluvlastníků o rok. Spoluvlastníci si předkupní právo mohli dohodnout smluvně a nechat dobrovolně smluvně zřízené předkupní právo s věcnými účinky zapsat do katastru nemovitostí. Od 1. 1. 2015 bylo předkupní právo mezi spoluvlastníky až na výjimky zrušeno.

V roce 2016 poslanci při projednávání novely občanského zákoníku připojili část, která počínaje 1. 1. 2018 překupní právo spoluvlastníků opět zavedla.

Aktuálně má při prodeji spoluvlastnického podílu prodávající učinit spoluvlastníkovi nabídku ke koupi, ovšem komplikovaněji, než tomu bylo dle starého občanského zákoníku. Podle § 2147 občanského zákoníku se při nabídce vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s kupujícím. Pokud se postupuje dle dikce zákona, musí být nejdříve uzavřena kupní smlouva s kupujícím, poté kupní smlouva nebo informace z ní sděleny spoluvlastníkovi a teprve pokud spoluvlastník do 3 měsíců po nabídce nezaplatí kupní cenu, předkupní právo zanikne a je možné bez obav převést nemovitost na kupujícího.

Spoluvlastník se samozřejmě může svého práva vzdát, to však vyžaduje minimálně kontakt a dobrou vůli ze strany spoluvlastníka, což je zejména u prodeje podílů na garážových stání ve velkých bytových domech problematické. Uvedená novela zavedla také možnost vzdání se předkupního práva i s účinky pro právní nástupce a zápisem do katastru nemovitostí, to však neřeší již prodeje v již postavených bytových domech.

Od února 2019 byla v Poslanecké sněmovně projednávána novela občanského zákoníku, která měla původně zrušit předkupní právo pouze u podílů na jednotkách, např. garážová stání či přilehlých pozemcích. Při projednávání byl přijat pozměňovací návrh, který ruší předkupní právo spoluvlastníků pro všechny nemovitosti a vrací právní úpravu do stavu, v jakém byla při schválení nového občanského zákoníku. Nyní záleží na Senátu, který bude novelu projednávat příští týden 18. 3. 2020.

Pokud Senát novelu schválí, bude předkupní právo spoluvlastníků zrušeno a spoluvlastník bude moc svůj podíl převádět bez nutnosti předchozí nabídky ostatním spoluvlastníkům. Výjimkou je předkupní právo spoluvlastníků 6 měsíců po nabytí nemovitosti v rámci dědictví (to však neplatí při převodech na ostatní spoluvlastníky, manžela, sourozence či příbuzného v řadě přímé).

Smluvně sjednaných předkupních práv a dalších zákonných předkupních práv se novela nedotkne. Pokud aktuální prodej komplikuje spoluvlastník, počkejte s uzavřením kupní smlouvy na účinnost novely.  Pokud Senát novelu schválí, měla by být účinná od 1. 7. 2020. 

JUDr. Radka Locher

odebírat zprávy