Předkupní právo spoluvlastníků. Vše, co byste měli vědět

22.5.2019 - Nová právní úprava občanského zákoníku, která se stala účinnou 1. ledna 2018 opět zavedla v ustanovení § 1124 a § 1125 obecné předkupní právo spoluvlastníků k podílu na nemovité věci. Výjimkou je pouze převod podílu na osoby blízké. 

Kdo je osoba blízká
Ta je definována v občanském zákoníku a pouze v tomto případě předkupní právo neplatí. Jde o příbuzné v řadě přímé, sourozence a manžela nebo partnera. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.

Spoluvlastník nemůže prodat svůj podíl komukoli
Pokud plánuje spoluvlastník nemovitosti, bytu či pozemku prodat svůj podíl, musí jej nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Teprve tehdy, když spoluvlastníci své předkupní právo neuplatní, může jej převést na třetí osobu. Existuje tu však výjimka. Spoluvlastníci se mohou již předem, tj. v průběhu spoluvlastnictví nebo již při vzniku spoluvlastnictví, svého předkupního práva vzdát. Tuto skutečnost je nutno zapsat jako poznámku do katastru nemovitostí.

Předkupní právo platí pro převody úplatné i bezúplatné
Vyhnout se nutnosti nabídnout svůj podíl ke koupi spoluvlastníkům darováním nelze. Právo platí při převodu spoluvlastnických podílů úplatných i bezúplatných. Pokud spoluvlastníci využijí předkupního práva při bezúplatném převodu, nevychází se z kupní ceny, ale z ceny obvyklé.

Jak postupovat
Spoluvlastník si musí nejprve najít zájemce a podepsat s ním kupní smlouvu. Poté učiní nabídku předkupního práva spoluvlastníkům. Těm nenabízí jen cenu, ale musí jim poslat také stejný návrh kupní smlouvy, jaký již podepsal se zájemcem o koupi. Poté začíná běžet tříměsíční předkupní lhůta, kterou mají spoluvlastníci na vyjádření, včetně případného uhrazení kupní ceny. Pokud spoluvlastník projeví v zákonné době zájem o koupi podílu, je nabízející povinen mu jej odprodat. Pokud podíl koupit odmítne, proběhne obchod se zájemcem, s nímž byla podepsána kupní smlouva.

Předkupní právo na byt a pozemek
Předkupní právo na byt a pozemek se touto novelou zkomplikovalo. Jde především o spoluvlastníky, kteří bydlí v bytě, ke kterému mají garážové stání nebo sklep. Ty ve většině případů vlastnicky nepatří k bytu, ale jsou určeny jako spoluvlastnický podíl na společných prostorách domu.

Spoluvlastník, který bude prodávat byt s garáží, tak bude potřebovat při prodeji od každého spoluvlastníka garážových prostor písemnou odpověď. Ve větších domech či developerských projektech může jít o desítky až stovky majitelů, jimž musí být doručena nabídka ke koupi podílu. Totéž platí u pozemků. Celý proces prodeje pozemku či bytu se tak výrazně prodloužil.

Pro spoluvlastníky domu je znovuzavedení předkupního práva výhodné. Uplatněním svého předkupního práva lze zabránit například tomu, aby jeden ze sourozenců prodal svůj podíl na domě po rodičích bez souhlasu druhého někomu cizímu.

Jindra Svitáková