Naznačuje aktuální zdražování nemovitostí realitní bublinu?

22.1.2018 - V souvislosti s růstem cen se často hovoří o realitní bublině, která musí zákonitě splasknout s následným dramatickým propadem hodnoty nemovitostí. Odborníci ale často upozorňují, že realitní bublina vypadá jinak, příčiny současného zdražování jsou spojeny s omezeními a komplikacemi, jež limitují novou výstavbu. Dlouhodobý nedostatek bytů navíc souvisí i se změnou životního stylu zájemců o bydlení, s nárůstem silné populace, která hledá bydlení, jejich touhou bydlet ve městech. To jsou dlouhodobé trendy, nikoliv dočasné tržní výkyvy.

"Pokud by byla nabídka brněnských bytů dvojnásobná či trojnásobná, trh by se nasytil a stavitelům by nezbývalo než tlačit ceny dolů. V současné situaci ekonomické prosperity se stále najdou klienti, pro které jsou současné vysoké ceny přijatelné. Omezenou nabídku trhu tak z hlediska prodejů pokrývá několik horních procent klientů. Na střední třídu a levné bydlení tedy na brněnském trhu již nezbývá prostor," popisuje aktuální situaci Alexej Veselý ze společnosti Trikaya.

Nejvíce zdražila dispozice 1+kk, po které byla v loňském roce největší poptávka. Průměrná cena za metr čtvereční jednopokojového brněnského bytu v nabídce developerů činí na začátku letošního roku bezmála 70 000 Kč, oproti loňskému roku se jedná o nárůst až o 30 %. Je to dáno zejména tím, že většina levnějších garsoniér je ihned rozprodána a v nabídce pak zůstávají ty dražší, jež pro investory nejsou tolik lákavé.

Extrémní růst cen garsoniér je také podporován zdražováním pronájmů. Vytváří se zacyklená spirála – rostou nájmy, zvedá se zájem investorů o investiční byty, s rostoucí poptávkou roste cena těchto bytů. Investor, který koupí drahý byt, očekává určité procento výnosů, podle toho nastavuje cenu pronájmu. Tento efekt se zastaví v momentě, kdy nájem bude natolik vysoký, že už za něj nájemníci nebudou ochotní platit.

"Přetlak poptávky způsobuje nejenom nárůst cen nemovitostí, ale také větší konkurenci mezi zájemci o bydlení. Ta ovšem není jen cenová. Investoři se často předhání v tom, kdo se k nabídkám v nových developerských projektech dostane jako první. Řada projektů se do oficiálního prodeje dostává s velkým množstvím rezervací. Proto pokud někdo zvažuje koupi investičního bytu, měl by být aktivní a nečekat na oficiální spuštění prodeje," dodal Alexej Veselý.

Atraktivní výnosy z pronájmů
Pořízení investičního bytu se může stále vyplatit. I když pořizovací cena bytů dále roste, rostou také ceny pronájmů. Proto je výnos z pronajatých bytů pořád velmi lákavý. Na růstu cen samozřejmě nejvíce vydělali brněnští menší investoři, kteří byty koupili před dvěma až třemi lety a teď je pronajímají. Nejenže mohou mít v současnosti vyšší výnosy, než plánovali, ale s největší pravděpodobností výrazně vzrostla i cena jejich nemovitostí.

V současnosti se v Brně nabízí zhruba 470 volných bytů k pronájmu. Více než čtvrtina z nich jsou byty jednopokojové, asi 40 % jsou byty dvoupokojové, čtvrtinu tvoří třípokojové byty a zbytek ty větší. Tradičním investičním produktem je garsoniéra, protože nabízí nejvyšší výnos z pronájmu na metr čtvereční. Jedná se o flexibilní produkt a je zpravidla výhodnější a bezpečnější pronajímat dvě garsonky než jeden velký byt. Obsadit menší byt nájemníkem je pro investora vždy rychlejší.

Průměrná cena nabízených jednopokojových bytů k pronájmu v Brně je 265 Kč za metr čtvereční. U dvoupokojových bytů je cena o něco nižší, činí 230 Kč za metr čtvereční. Třípokojové byty se nabízí s průměrnou cenou 200 Kč za metr čtvereční. Jedná se o cenu čistého nájmu, náklady na energie a provoz domácnosti vyplývají z počtu bydlících osob a stavu nemovitosti. Cena za pronájem je odvislá od lokality – například ve studentských městech, jako je například Praha, Brno či Olomouc, hraje velkou roli vzdálenost od univerzit. Dražší jsou pochopitelně byty v dobrém technickém stavu. Nejdražší pronájem lze pak očekávat u bytů v novostavbách. Rozdíl nájmů mezi bytem v novostavbě a starším bytem v dobrém stavu je v průměru kolem 10 % (údaje za Brno).

Poptávka po nájemním bydlení je v Brně silná. Žije zde velké množství studentů, ale výrazně roste také množství zahraničních pracovníků, kteří hledají střednědobé bydlení a jsou ochotní platit vyšší nájem. Potenciál těchto dvou skupin je natolik silný, že vznikají specializované nájemní domy určené pro zahraniční studenty a pracovníky. Tyto poskytují nejen ubytování, ale taky zázemí pro společenské aktivity a trávení volného času.

Cenový výhled na rok 2018
"V roce 2018 očekáváme pozvolný růst cen pronájmů, který s odstupem následuje trend růstu cen nemovitostí. Současná průměrná cena nabízených bytů k pronájmu činí 14 300 Kč. Největší růst cen máme zřejmě již za sebou. Trh se nyní bude spíše stabilizovat. Pokud někdo zvažuje prodej nemovitosti, v roce 2018 je k tomu pravděpodobně ideální doba. Ekonomická situace je velmi příznivá, po bytech je velká poptávka a ceny dosahují historického maxima. Pokud je ale nemovitost možné vhodně pronajmout, čistě ekonomicky není důvod od vlastnictví upouštět," doporučuje Alexej Veselý.

Lucie Mazáčová