ČNB reguluje výši hypoték. Kolik mohou banky půjčovat v zahraničí?

21.6.2017 - ČNB rozšířila svá doporučení ohledně poskytování hypoték. Kromě hodnoty nemovitosti bude nyní ještě více záležet na tom, jaké mají žadatelé příjmy a jak velké jsou jejich splátky ostatních půjček a úvěrů. Je ČNB na naše banky a žadatele o hypotéky přísná? Jak jsou na tom lidé a banky v zahraničí?

Česká národní banka v souvislosti se zveřejněním zprávy o finanční stabilitě aktualizovala své doporučení bankám ohledně poskytování hypotečních úvěrů. Původní doporučení týkající se limitů LTV (maximum 90 %, hypotéky mezi 80 – 90 % mohou tvořit jen 15 % nově sjednaných úvěrů) rozšířila i o doporučení v oblasti posuzování příjmů žadatele o úvěr. Velikost dluhů klienta by neměla překročit osminásobek ročního čistého příjmu žadatele (ukazatel označovaný jako Debt to Income, čili DTI) a výše měsíčních splátek všech úvěrů by neměla překročit 40 procent jeho příjmu (ukazatel Debt Service to Income, DSTI).

Je běžnější doporučení nebo závazná regulativa?
Česká národní banka koriguje trh skrze doporučení, které tedy není legislativně závazné, ale banky jej více méně dodržují. Tato praxe není v zahraniční nijak neobvyklá. Formu doporučení uplatňuje například Dánsko, Slovinsko nebo Polsko. Ale ve většině zemí jsou hypoteční mantinely vymezené regulátorem právně závazná.

V poslanecké sněmovně je nyní novela zákona o ČNB, která by České národní bance měla umožnit parametry poskytovaných hypoték regulovat prostřednictvím zákonem dané pravomoci. Nicméně legislativní proces se v posledních týdnech zadrhnul a vypadá to, že novela zákona schválena nebude. 

Kolik z ceny nemovitosti banky profinancují?
Co se týče samotného parametru LTV, tak limity nastavené Českou národní bankou lze v porovnání s okolními zeměmi  označit jako jedny z mírnějších. V Polsku by v letošním roce mělo dojít k dalšímu snížení limitu maximálního LTV z 85 na 80 %. Osmdesátiprocentní zastropování platí také v Rakousku, kde se však tento limit vztahuje na úvěry poskytované stavebními spořitelnami. Pro klasické hypotéky platí dokonce limit 60 % hodnoty nemovitosti.

Rakousko patří mezi země s nejpřísnějšími podmínkami ohledně LTV. Naopak mnohem příznivější podmínky nejen v porovnání s Rakouskem, ale i v porovnání s námi, platí na Slovensku. Zde banky mohou poskytovat dokonce i úvěry nad 90 %, ale jejich celkový podíl na sumě sjednaných úvěrů nesmí překročit 10 % a zároveň platí druhé pravidlo, že úvěry s LTV nad 80 % mohou tvořit maximálně 50 % produkce (od července tato kvóta klesne na 40 %). Kromě Slovenska patří mezi země, kde lze za určitých podmínek dosáhnout na financování celé hodnoty nemovitosti, ještě například Nizozemsko.

Při hodnocení příjmů jsou velké rozdíly
V oblasti hodnocení příjmů žadatelů v porovnání s výší úvěrů jsou mezi jednotlivými evropskými zeměmi mnohem výraznější rozdíly než v případě LTV. K posouzení úvěruschopnosti banky využívají mnohem širší škálu ukazatelů, nicméně nejrozšířenějším je princip posuzování celkových splátek úvěrů vůči čistému příjmu žadatele (DSTI). Oproti doporučení ČNB, která preferuje DSTI maximálně na úrovni 40 %, mají v zahraničí banky tento parametr o něco volnější a limit či doporučení DSTI se zde pohybuje okolo 50 % příjmů žadatele.

Luboš Svačina