Při prodeji restaurace je klíčová lokalita a návratnost do 10 let

10.5.2017 - Komerční nemovitosti mají svým provozovatelům v prvé řadě sloužit jako prostředek rozvoje podnikání a tvorby zisku. Jednou z možných oblastí investic jsou ty, které pokrývají základní lidské potřeby – spánku a potravy, už mnoho století. Jaká je aktuální situace na trhu s restauračními zařízeními, hotely a penziony na severní a východní Moravě? A jaké faktory nejvíce ovlivňují situaci na trhu těchto nemovitostí?

Již v historii bylo zřejmé, že hostinec se uživí jen podél hlavních cest či obchodních stezek. Prodeje restaurací a penzionů se i dnes odvíjejí především od lokality, kde se nemovitosti nacházejí. Nejoblíbenější jsou bezpochyby centra a frekventovaná místa. Velký vliv na prodej má samozřejmě cena.

(Nejvíce se prodávají restaurace v ceně do pěti milionů korun, u hotelů jsou to i mnohem vyšší částky, musí však být zaručena obsazenost daného hotelu a návratnost investice do 10 let. Zájem klesl o objekty, které jsou určené k rekonstrukci, ta se totiž nemusí vyplatit. Poslední dobou při prodeji těchto nemovitostí pociťuji u klientů mírnou nejistotu," komentuje situaci na trhu Diana Vaňková z DiaStyle Reality, která působí zejména ve Zlínském a Moravskoslezském kraji.

V poslední době se v médiích objevily informace, že řada provozovatelů restaurací končí z důvodů zavedení elektronické evidence tržeb. "Myslím si, že restaurace ve velkých městech EET moc neovlivnilo. Více EET zasáhlo spíše restaurace v malých obcích. Když se podíváme kolem sebe, zavřených restaurací je spousta, ale je to také tím, že zákazů a změn bylo v poslední době více, například zákaz kouření, časté kontroly, překročení obratu a registrace DPH a podobně," uvádí Vaňková.

Těžiště celé problematiky prodejů restaurací či penzionů leží v lokalitě. Pokud pronajímateli odejde nájemce a má restauraci či hotel na lukrativním místě, pronajmeme je opět prakticky ihned. Jestliže se nemovitost nachází v nezajímavé lokalitě, nájemce se hledá těžko, může to trvat i několik měsíců. "Pokud se rozhodnou majitelé spíše pro prodej takové restaurace, kupující si ji často pořídí úplně k jiným účelům než k provozování restaurace, to se ale samozřejmě promítne do ceny," potvrzuje Vaňková. 

Zásadní vliv na cenu má nejen lokalita, stav nemovitosti, obsazenost a návratnost investice do 10 let, ale nově rovněž daň z nabytí nemovitostí, která přešla na kupující. "Cena se tak navyšuje, a je to dost často předmětem velkých jednání, než se obě strany shodnou," dodává Vaňková.

I na koupi restaurace lze získat podnikatelský úvěr, ovšem je třeba počítat s tím, že banky zpřísnily své podmínky.
Velkou část peněz musí klienti mít v hotovosti, anebo dokládat podnikatelský záměr. Zkušený realitní makléř však dovede poradit a úvěry řešit. 

Veronika Fiedlerová