Hypotéky 2013. Rok prolamování rekordů

28.1.2014 - Banky v prosinci poskytly hypotéky za 13,5 mld. Kč. V součtu od začátku roku suma sjednaných hypoték dosahuje bezmála 160 mld. Kč. V meziročním srovnání roste trh hypoték o 27 procent. Objemové statistiky odrážející zájem o hypotéky však rostou nejen díky rekordně nízkým sazbám, ale i refinancování. V příštím roce podle našeho odhadu dojde k částečnému zklidnění situace na trhu.

Banky poprvé atakují hranici 160 mld. Kč
Tuzemské banky v prosinci poskytnuly 8175 hypoték v celkové hodnotě 13,501 miliardy korun. V porovnání s předchozím měsícem je objem sjednaných hypoték prakticky stejný (m/m + 0,5 %), velice podobný (y/y + 3,2 %) je však i v meziročním srovnání, což v kontextu letošního, výrazně růstového roku, je celkem zajímavý výsledek. Pouze v lednu, únoru a v prosinci objem hypoték nerostl meziročně o více než 10 %. Vysvětlení je však jednoduché. Banky v závěru roku již měly fakticky splněno, výrazně ubylo akčních nabídek a pozornost bank se zaměřila spíše na záležitosti související s novým občanským zákoníkem (NOZ) a novelou katastrálního zákona, které vstoupily v platnost k 1. 1. 2014.

V celkovém zúčtování hypoteční banky podle dat portálu hypoindex.cz v roce 2013 sjednaly 95 834 hypotečních úvěrů v celkové hodnotě 156,085 miliardy korun. Tato čísla znamenají prolomení dosavadního rekordu z roku 2007, kdy celková suma sjednaných hypoték činila 145,4 mld. Kč ovšem při 66 113 ks. Na první pohled je však patrný nepoměr mezi počty a objemy. Zatímco v roce 2007 průměrná výše úvěru činila 1,717 mil. Kč, v roce 2013 to bylo pouze 1,632 mil. Kč. Tento rozdíl je zčásti dán poklesem cen nemovitostí, ke kterému došlo ve zmíněném mezidobí, ale také velkým nárůstem refinancování dříve sjednaných a tedy částečně splacených hypoték.



Refinancování pod lupou
Podíl refinancování podle našich odhadů v loňském roce dosáhl zhruba 36 % celkového objemu nově sjednaných hypoték, což v korunovém vyjádření znamená, že v celkovém objemu 156 miliard Kč, zhruba 50 miliard tvoří "recyklované" hypotéky. Po odečtení této sumy je jasné, že objem nově sjednaných hypoték zdaleka nedosahuje výsledků roku 2007 a dokonce ani roku 2008.



Refinancování je z našeho pohledu úplně jiný segment hypotečního trhu s jinými principy naceňování, procesní složitostí, pravidly skoringu atp., a jeho přimíchávání do výkonových statistik tato data výrazně zkresloval. Na nedostatek relevantních dat jsme dlouhodobě upozorňovali, a proto nyní vítáme aktivitu České národní banky, která od letošního ledna začne data o refinancování sbírat a první výstupy plánuje zveřejnit v letošním červenci.

156 + 3. Realita a výhled do dalšího roku
V textu uváděný celkový objem 156 miliard korun vychází z již uzavřených statistik hypoindexu, kde však není zahrnuta produkce hypoték mBank, Fio banky, Oberbank a WSPK. Spolu s těmito bankami, jejichž produkci za rok 2013 odhadujeme na 3 mld. Kč, byly v letošním roce poskytnuty hypoték v celkové hodnotě 159 miliard Kč. Ačkoliv v roce 2014 očekáváme příznivý vývoj úrokových sazeb a silné prorůstové trendy v reálné ekonomice, vzhledem k menšímu počtu končících fixací (refinanční potenciál) a posílení stavebního spoření očekáváme objemový výkon hypotečních bank pod hranicí 150 mld. Kč.



Půjdou sazby znovu pod 3 procenta?
Hodnota ukazatele HYPOINDEX, který měří průměrnou úrokovou sazbu všech reálně sjednaných hypoték v daném měsíci, meziměsíčně klesl o 3 setiny procentního bodu na 3,06 %, čímž opět potvrdil korelaci s naším indexem průměrných nabídkových sazeb (GOFI 70), který v prosinci klesl ze 3,12 % na 3,09 %.

Úrokové sazby hypoték letos dosáhly historického minima, konkrétně k tomu došlo v červnu (GOFI 70: 2,97 %, HYPOINDEX 2,95 %). Poté průměrné sazby opět vystoupaly nad hranici 3 procent a od té doby vykazují mírně rostoucí trend. V nadcházejících měsících však očekáváme, a závěr ledna již tyto predikce potvrzuje, zahájení kampaní a proobchodních opatření na pobočkách bank, které budou tlačit zmíněné indexy dolů. Větší pokles očekáváme spíše u reálných, než-li nabídkových sazeb. Ty budou banky držet, nicméně při individuálních jednáních mohou klienti dosáhnout výrazných úspor.



Pokud se vyjednávání s bankou obáváte, nebo chcete mít jistotu, že výhodněji úvěr v dané chvíli získat nešlo, kontaktujete naše hypoteční makléře, kteří vám objektivně srovnají nabídky jednotlivých bank a s využitím svých zkušeností pomohou vyjednat bezkonkureční podmínky úvěru.

Libor Ostatek