Dochází k obratu v dostupnosti bydlení

16.1.2013 - Stagnace úrokových sazeb hypoték a mírný nárůst cen bytů znamenají po 7 měsících zlom v trendu vývoje dostupnosti bydlení v České republice. Stále však platí, že pořízení bytu je v současnosti nejsnazší v dosavadní historii. A to jak díky korekci cen bytů v uplynulých letech, tak rekordně nízkým úrokovým sazbám.

Index dostupnosti bydlení (IDB)
Index dostupnosti bydlení vyjadřující zatížení rozpočtu průměrné české domácnosti splátkou hypotéky** v prosinci vzrostl z 29,6 % na rovných 30 %. Stalo se tak po dlouhých 7 měsících, kdy index vytrvale klesal. Meziroční porovnání lednových hodnot indexu dostupnosti bydlení ilustruje následující graf, z kterého je patrné, jakým markantním způsobem od roku 2009 došlo ke zlepšení dostupnosti bydlení. Dostupnost bydlení je v současnosti na historicky nejnižších úrovních, což je jednak dáno rekordně nízkými sazbami hypoték a jednak propadem průměrných cen bytů, ke kterému došlo v letech 2008 – 2012.



Z regionálního pohledu mezi jednotlivými kraji existují obrovské rozdíly. Mezi regiony s nadprůměrně dobrou dostupností bydlení patří Moravskoslezský kraj a především kraj Ústecký, kde index dostupnosti bydlení dosahuje 13,5 %, což je méně než polovina celorepublikového průměru. Na opačném konci jsou potom tradičně Královehradecký kraj (28,8 %) a Jihomoravský kraj (32,0 %), a kapitolou samou pro sebe je Praha, kde na splátku průměrné ceny bytu, která mimochodem meziměsíčně výrazně klesla (z 3,41 na 3,28 mil. Kč), domácnost vynaloží 51,5 % svých čistých měsíčních příjmů. 

Index návratnosti bydlení (INB)
Hodnota indexu návratnosti bydlení (všechny byty, celá ČR) vzrostla v prosinci z 4,37 na 4,43 roku. V praxi tato čísla znamenají, že k uhrazení průměrné ceny bytu (všechny byty, celá ČR) nyní stačí české domácnosti zhruba 4,5násobek čistého ročního příjmu. I zde jsou však mezi regiony velké rozdíly.

Zatímco v Ústeckém kraji na uhrazení koupě bytu 2+1 o průměrné ceně 570 000 Kč stačí 1,8 ročního čistého příjmu tamní domácnosti, v Praze dispozičně stejný byt vychází na 5,6násobek čistého ročního příjmu pražských domácností. Ceny bytů v Praze sice meziměsíčně klesly, i tak průměrná cena bytu 2+1 v prosinci dosahovala 2,84 milionu korun.



Ceny bytů
Malé byty jsou kategorií, která byla ekonomickou recesí poznamenána nejméně. Od začátku recese (září 2008) sice jejich hodnota klesla (-20,12 %), ale ti, kteří si malý byt pořídili začátkem roku 2012, důvod ke smutku rozhodně nemají. Průměrná hodnota bytu 1+1 meziročně vzrostla o 8 % a přesně po dvou letech se vrátila nad hodnotu 1 mil. Kč (1 001 301 Kč).

Velmi dobře si poslední měsíc vedly také byty 2+1. Oproti předchozímu měsíci jejich hodnota vzrostla o 1,93 %. Nicméně v meziročním srovnání stále ještě ztrácí -2,97 %. Svoji ztrátu postupně umazávají také byty 3+1, které v průměru meziměsíčně podražily o 1 procento. Stále ovšem platí, že jsou byty 3+1 ekonomickou recesí dotčeny nejvíce. Od září 2008 činí ztráta cen bytů této kategorie téměř třetinu původní hodnoty (-32,2 %). Byty 2+1 přišly od začátku recese o – 27,4 % a byty 1+1 o -20,1 %. 
 
„Velmi dobrá dostupnost úvěrů na bydlení a návrat investorů k nemovitostem se může na růstu jejich hodnot podepisovat i v průběhu celého roku 2013. Aktuální dostupnost bydlení je na velmi dobré úrovni a může tak přilákat k nemovitostem ještě více investorů než v uplynulém roce,“ uzavírá Michal Pich, provozovatel realitního portálu realityčechy.cz. 

Úrokové sazby hypoték v prosinci poklesly na minimum a na přelomu roku se podle našeho názoru na tomto minimu stabilizují. Navzdory uváděnému pozastavení zlepšujícího se trendu můžeme v průběhu letošního roku očekávat dostupnost bydlení na velmi dobrých hodnotách, nicméně už reálně není moc prostoru na vylepšení. Úrokové sazby nemají potenciál výraznějšího poklesu, další směřování indexů bude tedy spíše záviset na vývoji cen bytů. V horizontu delšího pohledu (první pololetí 2013) jsme toho názoru, že současný mírný nárůst (zhoršení) dostupnosti bydlení může být vystřídán opětovným poklesem a předpokládáme, že trend dostupnosti bude v letošním prvním pololetí oscilovat kolem současných hodnot. 

Další informace naleznete v sekci Dostupnost bydlení
 

?** LTV (loan-to-value ratio) poměr mezi zástavní hodnotou nemovitosti a výší úvěru
??* Hypotéka do 70 % LTV s fixací na 5 let, jejíž výše odpovídá průměrné ceně bytů

Luboš Svačina