Při koupi staršího bytu v panelovém domě počítejte s rekonstrukcí

3.1.2022 - Na bývalých panelových sídlištích je po mnoha letech pěkné bydlení. Ve většině měst se do těchto lokalit zlepšila dopravní obslužnost, rozšířila nabídka služeb a obchodů, a většinou i přibylo pracovních příležitostí. Vzrostlá zeleň a dostatek odpočinkových ploch, často blízkost lesa či podobné rekreační zóny, tak láká ke klidnému bydlení s dostatečným komfortem.

Po rekonstrukci nebo před?
Budete-li kupovat byt v panelovém domě, rozhodujícím faktorem určujícím cenu bude, zda je byt po rekonstrukci a v kterém roce byl rekonstruován. Pokud tomu bylo před více než patnácti lety, tak vám možná nebude vyhovovat dispozičně, některé vybavení už bude zastaralé či opotřebované, a byt bude potřebovat omlazovací kúru také. U bytů, v nichž neproběhla žádná rekonstrukce, je nutné počítat s tím, že peníze ušetřené na koupi, bude třeba vložit do celkové renovace. 

Důležitým prvkem také bude, zda a do jaké míry proběhla rekonstrukce celého objektu. Mnoho panelových domů je dnes zatepleno, jsou vyměněny rozvody, krytiny ve společných prostorách, výtahy. Veškeré modernizace však končí dveřmi do bytu.

Zásadní změny začínají u koupelny a kuchyně
Komplexní rekonstrukce bytu v panelovém domě se neobejde bez demontáže původního umakartového jádra, které je ve většině případů nevyhovující jak z požárního, tak z hygienického hlediska. Někdy je část koupelnového jádra, resp. jedna jeho stěna, dokonce společná s kuchyní. Proto je třeba původní konstrukci nahradit. To se řeší buď konstrukcí z ocelových profilů opláštěnou sádrokartonovými deskami, nebo vyzdívkou lehčím druhem zdiva. Je však nutno počítat s tím, že při vyzdívání jádra a instalaci nových zařizovacích předmětů dojde k vyššímu zatížení stropních panelů. A pokud tak budou postupovat vlastníci více bytů nad sebou, mohlo by dojít k ohrožení stability stropů. Proto je třeba přivolat k posouzení vhodného způsobu provedení statika. Ve většině případů ovšem není statický posudek zapotřebí, např. pokud nebude zasáhováno do nosných konstrukcí bytového domu.

Původní instalační šachty v panelových domech nevyhovují současným požárním požadavkům. Ty konstatují, že by každý byt měl být samostatným požárním úsekem, což právě šachty neumožňují. A tak se případný požár může rychle rozšířit do okolních bytů. Odborníci doporučují šachtu "požárně přerušit", například tím, že se v úrovni nosné stropní konstrukce vytvoří protipožární přepážky, nebo je třeba protipožární opatření přenést na konstrukci mezi šachtou a bytem s tím, že stěna musí být provedena s dostatečnou požární odolností a protipožární musí být i dvířka vedoucí do šachty.

Plovoucí podlahy mohou škodit sousedům
Paní Eva si koupila plovoucí podlahu do svého panelového bytu a její přítel ji položil – vždyť hobby markety poskytují i videonávody, jak to zvládne každý laik! Pod podlahu dali izolační podložku, jak jim bylo doporučeno. Přesto si sousedé brzy přišli stěžovat, že slyší každý krok a kdo to v bytě stále tak dupe. Majitelka si totiž neuvědomila, že v původních panelových domech nebyla často dobře řešená kročejová neprůzvučnost stropů. A původní krytiny, jako linoleum nebo kovral, které se v panelácích běžně pokládaly, díky své měkkosti zvuky přece jen dost tlumily. To ale plovoucí podlaha nedokáže. Její tvrdost způsobuje, že se hluk snáze přenese do konstrukce a do bytu o podlaží níž. Proto je třeba vybrat co nejměkčí krytinu nebo instalovat kvalitní kročejovou izolaci.

Zásah do nosných panelů a instalací pouze s odborníkem
Velkým problémem bývá u většiny panelových bytů dispoziční řešení, které novému majiteli nevyhovuje. Nové dělení prostoru však může někdy vyžadovat zásah do nosných konstrukcí. Některé panelové byty mají sádrokartonové příčky, jiné jsou betonové. A některými mohou dokonce vést instalace, jako například společná televizní anténa. Proto je třeba jakýkoli zásah do panelové příčky nechat provést odborníkem. Stejné je to s rekonstrukcí rozvodů elektřiny a vody či plynu.

Před pár desítkami let se i mezi odbornou veřejností vedly spory, zda jsou panelové domy schopny dalšího života či zda bude lepší je postupně zbourat. Postupná modernizace, podpořena státními dotačními programy, dokázala domy oživit a přizpůsobit novým trendům bydlení. Byty v nich mají velký potenciál, a tak mohou po rekonstrukci nabídnout komfortní bydlení. I proto lze počítat, že ceny těchto bytů dále porostou.

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:

Je lepší koupit byt před nebo po rekonstrukci?







Koho informovat o rekonstrukci bytu







Při koupi nemovitosti nezapomeňte zmapovat vnitřní dispozice







Kupujete starší byt? Vyvarujte se zbytečným chybám







Okna na sever nebo na jih? Světové strany mohou výrazně ovlivnit cenu nemovitosti





 

Jindra Svitáková