Jak postupovat, když si chcete vybudovat podkrovní byt v bytovém domě

16.8.2021 - Nový občanský zákoník definoval výstavbu domů s jednotkami, na které se vztahuje smlouva o výstavbě. Mimo nového domu se smlouva o výstavbě domů s jednotkami také vztahuje na nástavby, přístavby či stavební úpravy stávajících domů, pokud v nich vzniká nová bytová jednotka, například nový podkrovní byt. Jde v tomto případě vždy o domy, jejichž byty jsou či budou v osobním vlastnictví.

Proč se smlouva o výstavbě domů s jednotkami uzavírá
Smlouva o výstavbě domu s jednotkami upravuje především vztahy mezi osobami, které chtějí společně nechat vystavět dům, budou v něm vlastnit jednotlivé byty či nebytové prostory a spoluvlastnit společné části domu. 

Smlouvu je nutno uzavřít i tehdy, pokud již dům existuje a mají v něm vzniknout nové jednotky formou nástavby, přestavby nebo jiné stavební úpravy. Dům ani nemusí být v režimu SVJ, které se zřizuje až pro pět bytových jednotek. I když dům spoluvlastní méně osob, v případě zřízení nové bytové jednotky by měli všichni, včetně budoucího majitele nového bytu, uzavřít smlouvu o výstavbě domu s jednotkami.

V praxi jde často o půdní prostory, které nelze prodat, pokud nejsou vedeny v katastru nemovitostí jako samostatná jednotka. Pokud je půda vymezena jako společný prostor bytového domu, jedinou možností, jak jej prodat či v něm vystavět novou bytovou jednotku, je právě uzavření smlouvy o výstavbě.

Které náležitosti musí smlouva o výstavbě domu mít
Smlouva musí být uzavřena písemně a musí obsahovat všechny zákonem stanovené náležitosti, především údaje o pozemku, na kterém se bude jednotka nacházet, a rovněž údaje o samotných jednotkách, umístění v domě, a účel, pro který budou využívány.

Musí být také popsány společné části domu a případně stanovena některá omezení. Například že některé společné části domu mohou užívat jen někteří vlastníci jednotek. Součástí smlouvy by měly být i půdorysy a schémata domu, a také způsob, kterým budou vlastníci hradit náklady na výstavbu, případně jak budou oceňovány práce, které budou vlastníci provádět svépomocí.

Jestliže má výstavbou vzniknout dům s alespoň pěti jednotkami, musí smlouva o výstavbě obsahovat i stanovy nově vznikajícího společenství vlastníků. V případě menšího počtu jednotek má smlouva stanovit základní pravidla pro správu domu, užívání společných částí domu a příspěvky, které budou vlastníci jednotek povinni platit na náklady se správou domu a pozemku spojené.

Kdo smlouvu o výstavbě domu uzavírá
Smlouvu o výstavbě domu s jednotkami uzavírají všechny osoby, které se budou podílet na výstavbě domu a po jeho dokončení se stanou vlastníky jednotlivých bytů a nebytových prostor. Všechny tyto osoby budou též stavebníky domu ve smyslu stavebního zákona. To znamená, že všichni budou podávat žádost o stavební povolení, případné žádosti o změny a další. Druhou smluvní stranou bude společnost (resp. stavební firma), která byla vybrána, aby dům postavila.

Smlouva musí být podepsána všemi vlastníky a podpisy je třeba ověřit. U bytového družstva stačí podpis statutárního orgánu. Smlouva o výstavbě musí být přílohou žádosti o vydání stavebního povolení. Pokud ji vlastník nepředloží, nemusí to mít třeba vliv na průběh stavebního řízení, ale následně může katastrální úřad po dokončení zamítnout návrh na vklad domu do katastru.





Zaujalo vás téma? Doporučujeme:

 Při koupi nemovitosti nepodceňte kontrolu technického stavu





 Koho informovat o rekonstrukci bytu





 Rodinný nebo bytový dům. Jaké jsou mezi nimi rozdíly?






 Jak změnit rodinný dům na bytový






 Může sloužit nebytový prostor k bydlení?



 

Jindra Svitáková