Investovat do nemovitosti nyní, nebo raději počkat?

2.12.2020 - V každé době lidé potřebují bydlet. Nákup nemovitostí a jejich následný pronájem proto je v dnešní době jedním z nejvýhodnějších finančních nástrojů na zhodnocení úspor. Podle expertů dokonce druhým nejvýhodnějším způsobem hned po nákupu zlata.

Je právě nyní vhodný čas na koupi investiční nemovitosti?
Ne pro každého bude tento rok příjmově optimální. Mnoho lidí ztratilo své úspory během koronavirové epidemie. Například nemohli podnikat, museli být doma s dětmi či měli jiné překážky v práci a přišli o značnou část příjmů.

S nižšími příjmy mohou přijít problémy se splácením hypoték. Ti, kteří třeba o hypotéce zatím jen uvažovali, budou opatrnější a často budou preferovat nájemní bydlení. K tomu přistupují další výhody pro pořízení nemovitosti. Především zrušení daně z nabytí nemovitosti. A komu se podaří zakoupit nemovitost ještě v letošním roce, nebude na něj platit povinnost držet ji 10 let, aby byl osvobozen od daně z příjmu v případě prodeje. Toto pravidlo je uzákoněno až od roku 2021. Pro nemovitosti zakoupené letos platí lhůta pěti let.

Jak získat nejlepší výnos
Podle realitních odborníků jsou nejvhodnější na pronájem byty 1+KK a byty 2+kk. Byty si většinou pronajímají mladí lidé a mladé rodiny s malými dětmi. Spolubydlení, stále populární u mladé generace, je však podmíněno příslušným soukromím. Proto je třeba pro dvě až čtyři osoby či dva páry počítat s dvěma samostatnými pokoji a společným zázemím v podobě obývací kuchyně nebo společného pokoje s kuchyňským koutem. Právě tato skupina aktuálně vyhledává na pronájem byty 3+KK. Mnozí jsou nově také odkázání na práci z domu a pokoj navíc jim přijde vhod.

Podle finančních specialistů je ideální roční výnos z bytu 7 %. Při čerpání hypotéky a k dosažení tohoto výnosu je však třeba mít zhruba 50 % kupní ceny z vlastních zdrojů. Pokud bude kupující čerpat hypotéku větší, výnos se sníží. Ovšem i tak může vycházet kolem 5 %.

Například jsme si vyhlédli starší byt 3+1 o výměře 74 m2 v Olomouci, který je k prodeji za 3 490 000 Kč. Pronájem podobného bytu ve stejné lokalitě vychází na cca. 12 500 Kč měsíčně. Pokud roční nájemné vydělíme kupní cenou a vynásobíme indexem 100, dostaneme výnos ve výši 4,3 %.

V Brně-Líšni může být díky vyšším kupním cenám výnos z panelového bytu v osobním vlastnictví o téže výměře sice již jen kolem 3,5 %, ale stále je to podstatně více, než by činil bankovní úrok, ponížený o poplatky a inflaci.

Nejlepší lokality s nejlepším výnosem
Nejlepší jsou samozřejmě nemovitosti ve velkých městech, kde je také velká poptávka po bydlení. Jsou však také nejdražší. V současné době se navíc ve velkých městech, která jsou zároveň turistickými centry, uvolnilo mnoho bytů, které byly dříve pronajímány pro krátkodobou turistiku. A je pravděpodobné, že někteří pronajímatelé se již k tomuto modelu nevrátí a budou hledat stálé nájemce.

Protože tak zvláště v městech, jako jsou Praha a Brno, je nyní dost volných bytů k pronájmu, může být výhodnější zakoupit byt v menším městě. Výhodná jsou univerzitní města, jako Olomouc, Zlín, Plzeň, Ostrava či Liberec.

Koupě bytů v jakékoli lokalitě, kterou kupec podrobně nezná, by však měla začít seznámením s územním plánem. To, že je dané město v současné době nezajímavé, neznamená, že tomu tak bude i v příštích letech. Stačí expanze zahraniční firmy, logistický areál, založení univerzity a do lokality přijdou za novými pracovními příležitostmi tisíce lidí. A s tím se samozřejmě zvýší ceny nemovitostí i pronájmů – a vlastníkovi se tak zvýší zisk.

Výnos z pronájmu bytu není ale jediným ziskem vlastníka. K tomu přistupuje zhodnocení v čase a rychlá likvidita. Nemovitost lze vždy snadno prodat, protože po bydlení je aktuálně vysoká poptávka. A v dlouhodobém horizontu se s největší pravděpodobností udržovaná nemovitost prodá vždy se ziskem. 

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Co vše může ovlivnit čistý výnos nemovitosti




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Na co si dát pozor při prodeji nebo koupi družstevního bytu




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Typ vlastnictví výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Kupujete nemovitost? Zeptejte se i na to, co není vidět




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Světové strany mohou výrazně ovlivnit cenu nemovitosti



 

Jindra Svitáková