Na co si dát pozor při prodeji nebo koupi družstevního bytu

19.11.2020 - Družstevní byt není totéž, co byt v osobním vlastnictví. Je to podíl v družstvu v právem nájmu družstevního bytu. Jeho vlastníkem vždy zůstává bytové družstvo, jehož je prodávající členem. Tím se podstatně liší od vlastnického bydlení. Majitel však může svůj družstevní podíl prodat, respektive převést, na jinou osobu, která se stane novým členem družstva.

Bytové družstvo
Bytové družstvo je specifický typ obchodní korporace. Jeho účelem není podnikání, ale zajišťování bytových potřeb svých členů. Kromě toho může vykonávat i správu nemovitostí, které vlastní jiné osoby. Bytové družstvo vlastní budovy, v nichž se nacházejí družstevní byty, popřípadě družstevní nebytové prostory, které bytové družstvo pronajímá svým členům. Zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů.

Členství v bytovém družstvu vznikne nabytím družstevního podílu a splněním vkladové povinnosti. Z členství vyplývají členovi dvě základní práva, díky kterým je bydlení v družstevním bytě finančně výhodné. Tím prvním je právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, který náleží k družstevnímu podílu, a to na dobu neurčitou. Druhým je právo na stanovení nájemného v takové výši, která pokryje pouze účelně vynaložené náklady družstva na správu družstevních bytů. Je to tedy v podstatě pouze příspěvek do fondu oprav a poplatky za služby.

Nejvyšším orgánem bytového družstva je členská schůze. Každý z členů má jeden hlas. Členská schůze rozhoduje o nejdůležitějších záležitostech bytového družstva, jako jsou schvalování a změny stanov, volba a odvolání členů ostatních orgánů nebo schválení účetní závěrky. Faktické řízení družstva má na starosti představenstvo, zpravidla tříčlenné.

Co si zjistit před prodejem
Před převodem makléři jednoznačně doporučují prostudovat si stanovy příslušného družstva. Některá družstva mohou mít různé podmínky, která členství omezují, například pro cizí státní příslušníky a podobně.

Dále je třeba, aby kupující získal potvrzení, že převodce je vlastníkem družstevního podílu. Podle Svazu českých a moravských bytových družstev se stává se, že prodávající předloží kupujícímu například několik let starou smlouvu o převodu družstevního podílu nebo již neplatnou nájemní smlouvu. Ovšem mezi tím svůj podíl třeba převedl nebo byl z družstva vyloučen. Proto je třeba, aby potvrzení bylo časově aktuální a potvrzené představenstvem družstva.

Důležité je nechat si také potvrdit, že převodce nemá vůči družstvu žádné závazky ani nesplacené dluhy, případně že u něj není vedeno řízení o jeho vyloučení.

Cena družstevního bytu
Aktuální tržní cenu svého družstevního bytu můžete zjistit podle cenových map nebo oslovit zkušeného realitního makléře. Spolu s tržní cenou je třeba kupujícímu sdělit výši anuity. To je nesplacená část úvěru připadající na družstevní podíl, za který družstvo nechalo původně byty postavit či za který koupilo bytový dům. Výše anuity připadající na daný družstevní podíl v podstatě navyšuje náklady kupujícího. Musí je připočíst ke kupní ceně, protože zároveň přebírá povinnost hradit anuitní splátky.

Pokud je anuita splacena, mohou tu být další závazky družstva vůči třetím osobám. Například úvěr na rekonstrukci domu, výměnu výtahu, který samozřejmě musí splácet členové družstva v rámci nájemného za užívání bytu.

Prodejní transakce
Fakticky nejde o prodej, ale o převod družstevního podílu. To neznamená, že není třeba smlouvu o převodu dobře připravit a nezapomenout na všechny náležitosti. K tomu lze jen doporučit nespoléhat se na různé vzory na internetu a oslovit kvalifikovaného makléře či právníka působícího v oboru realit.

Spolu s převodem družstevního podílu, se kterým je spojen nájem bytu, dochází k převodu tohoto nájmu. Bytové družstvo nemá právo převod zamítnout, nesmí po kupujícím žádat přihlášku a nový členský vklad.

Prodej družstevního bytu má svoje výhody. Jednou z nich je rychlost. Kupující se stává okamžitě členem družstva a prodávající získá peníze z prodeje dříve, než v případě osobního vlastnictví, kde je třeba čekat na zápis do katastru nemovitostí.

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Vyloučením z bytového družstva zaniká právo nájmu k bytu




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Je možné získat hypotéku na družstevní byt?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Prodat byt a koupit druhý. Klíčové je správné načasování





Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Typ vlastnictví výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Jaké výhody a nevýhody přináší bydlení v družstevním bytě?



 

Jindra Svitáková