Prodat byt a koupit druhý. Klíčové je správné načasování

25.8.2020 - Prodat byt, v němž bydlíme, a zároveň koupit byt, do něhož se nastěhujeme, je poměrně složité na koordinaci celé akce. Proto je nutno promyslet možné varianty a vycházet z kvalitních informací.

Dobrá cena nebo rychlost prodeje?
Prodat byt za dobrou cenu a prodat jej rychle bývá málokdy totéž. Každý byt si najde nového majitele, a pokud je stanovená cena reálná, prodá se za ni. Nebývá to však rychle. Pokud se prodej odehraje pod časovým tlakem, může být prodejní cena o 10 i více procent nižší, než kdyby bylo dostatek času.

I když se podaří najít včas kupce, který se rozhodl byt koupit za nabízenou cenu, další procesy nelze uspěchat. Podle realitních makléřů se většinou zhruba týden připomínkují rezervační smlouvy, pak se řeší kupní smlouva, poté se čeká na složení peněz do úschovy. Teprve pak lze podat návrh do katastru na vklad nového vlastnického práva. A to v případě, že kupec bude mít na nákup bytu hotovost.

Po podání návrhu na vklad nového vlastnického práva do katastru se musí počkat, až proběhne ochranná lhůta katastru, která trvá 20 dní. Během této lhůty katastr nové vlastnické právo zapsat nesmí. Nejdříve ho zapíše 21. den. Teprve pak získáte peníze z prodeje, které chcete použít na koupi té nové nemovitosti. Jestliže bude chtít zájemce čerpat hypotéku, prodej může kvůli jejímu získání trvat ještě déle.

Jenže kde budete bydlet, když nebudete mít ještě peníze z prodeje bytu a už se budete muset stěhovat ze stávajícího?

Dohoda nebo dočasný pronájem
Běžná lhůta pro předání bytu po prodeji novému majiteli je 1–2 týdny po převodu nemovitosti na katastru. Pokud však budete chtít financovat nákup nového bytu penězi z prodeje, nebudete mít v té době ještě svůj byt.

Jednou z možností je domluvit se s kupujícím, že si od něj po určitou ohraničenou dobu byt pronajmete. Pokud ho sám hned nepotřebuje, pravděpodobně bude souhlasit. Další možností je dočasně si pronajmout byt jiný. Ovšem to vás čeká dvojí stěhování, případně uložení bytového zařízení ve skladu. Proto je třeba tyto záležitosti řešit nejlépe už při přípravě rezervační smlouvy. Později to může kupujícího nemile překvapit a od podpisu smlouvy může i odstoupit.

Financování nákupu nového bytu
Jestliže chcete nákup nového bytu hradit financemi za prodej stávajícího, ověřit si i tak další možnosti financování.

Je například možné vyjednat si úvěr na mnohem nižší částku, než jaká bude cena nového bytu. Může to být podle hodnoty bytu například 500 000 až 1 milion korun. Tuto částku lze nabídnout prodávajícímu jako zálohu s tím, že rezervační lhůta se prodlouží například na půl roku. Tak budete mít šanci najít si nový byt.

Prodávající může také přijmout zálohu na kupní cenu a poté souhlasit s tím, že pokud mu nestihnete doplatit kupní cenu za jeho byt do termínu uvedeném v kupní smlouvě, budete platit úrok z prodlení do doby, než váš byt prodáte.

Když chcete třeba jen částečně financovat nákup hypotékou, je třeba projednat si možnost přidělení hypotéky předtím, než vůbec začnete chodit na prohlídky a hledat nové bydlení. V té době již musíte mít jasno, kolik a za jakých podmínek vám banka peníze půjčí. Někdy se vyplatí čerpat úvěr na dobu nezbytně nutnou a předčasně ho splatit poté, co získáte peníze z prodeje. Tato varianta je zřejmě tou nejméně stresovou.

Proto realitní makléři doporučují: nepodpisujte kupní smlouvu na nový byt, jestliže ještě nemáte zajištěného kupce na stávající byt nebo nemáte zajištěné financování jiným způsobem, než penězi z prodeje.

V realitní transakci jako je tato, je mnoho proměnných, které laici těžko rychle vyřeší a vůbec mohou předpokládat. Nejlepší je obrátit se na zkušeného realitního makléře.

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Návrh zákona o zrušení daně z nabytí nemovitosti se vrací do Poslanecké sněmovny




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Typ vlastnictví výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Jaké výhody a nevýhody přináší bydlení v družstevním bytě?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Je lepší družstevní bydlení, nebo byt v osobním vlastnictví?





Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Podnájem není pronájem. Podívejte se, jakou smlouvu podepisujete


 

Jindra Svitáková