Osobní vlastnictví, družstevní nebo raději v majetku firmy? Typ vlastnictví výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti

10.8.2020 - Je několik typů vlastnictví, se kterými se lze při nákupu nemovitosti setkat. Cena nemovitosti může tak být prakticky ve stejné lokalitě a při stejné kvalitě nemovitosti odlišná právě jen díky typu vlastnictví.

Osobní vlastnictví
Osobní vlastnictví je evidované katastrem nemovitostí a prokazatelné tzv. listem vlastnictví. Vlastník, zapsaný v katastru nemovitostí, je jejím majitelem a může s ní volně nakládat. Může jej pronajímat bez souhlasu ostatních vlastníků (například v případě bytu v SVJ). Může jej prodat, přestavět, upravit, rekonstruovat  a to bez souhlasu třetích osob, samozřejmě při dodržení příslušných předpisů a zákonů. Právo k bytu v osobním vlastnictví nezaniká v okamžiku smrti majitele, ale automaticky přechází do dědického řízení jako součást majetku.

Při prodeji bytu v osobním vlastnictví se podepisuje kupní smlouva, resp. smlouva o převodu nemovitosti, a následně se podává návrh na vklad nového vlastníka do katastru nemovitostí.

Byt v osobním vlastnictví bývá nejžádanější formou vlastnictví a je také cenově nejdražší. Podobné je to i s pozemkem, rodinným domem či jinou nemovitostí, zvláště pokud k ní nejsou nějakým způsobem omezena vlastnická práva.

Družstevní vlastnictví
Druhým nejrozšířenějším typem je vlastnictví družstevní. U družstevního bytu se převádí členský podíl v družstvu, a tím právo nájmu a užívání družstevního bytu. Majitelem bytové jednotky je přitom družstvo a člen družstva má právo konkrétní byt užívat. Převod družstevního podílu není složitý. Stačí sepsání smlouvy o převodu členských práv a povinností.

Ovšem v rámci družstevního vlastnictví existují určitá omezení. Na převod členského podílu nelze získat hypotéku, pokud nemůže kupující ručit jiným majetkem. K některým úkonům je třeba souhlasu vedení družstva, podrobnosti určují stanovy. Mohou to být například rekonstrukce, převod členského podílu na cizince, omezení pronájmu bytu a podobně. Proto je třeba si předem stanovy družstva prostudovat a s případnými omezeními počítat.

Při koupi družstevního podílu se sice nehradí poplatek za vklad do katastru nemovitostí, ale bytové družstvo může žádat úhradu tzv. převodního poplatku. Družstevní byty se prodávají z výše uvedených důvodů o 20, v některých lokalitách i o 30 % levněji, než srovnatelné byty v osobním vlastnictví.

Nemovitost ve vlastnictví firmy
Někteří investoři kupují domy či nemovitosti tzv. "na firmu". V tomto případě to často jsou společnosti s ručením omezeným, které vlastní nemovitost. Pokud budete chtít koupit v takovém domě bytovou jednotku, budete vlastně kupovat podíl ve společnosti s ručením omezeným. Trochu by se to dalo přirovnat k družstevnímu bytu, ovšem navíc s tím, že převod podílu musí odsouhlasit celá valná hromada společnosti. S hypotékou na takový byt také nelze počítat.

Ideální podíl na nemovitosti
Spíš, než u rodinných domů se můžeme setkat s prodejem ideálního podílu na nemovitosti například v případě činžovního domu, který získalo několik vlastníků v restituci a nyní některý z nich chce svůj podíl prodat.

Nevýhodou tohoto vlastnictví je, že kupující také nezískává vlastnictví konkrétní bytové jednotky, ale stává se spoluvlastníkem domu s tím, že má právo určitý byt užívat. I v tomto případě není možné koupi financovat na hypotéku. Ceny bývají opět o 10 až 20 % nižší, než u osobního vlastnictví.

Mimo typu vlastnictví nemovitosti je třeba však věnovat u nemovitostí v osobním vlastnictví pozornost zástavním právům a případným věcným břemenům. Například právo výminku, doživotní užívání části nemovitosti nebo jiné věcné břemeno může cenu nemovitosti podstatně snížit.

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Zrušení předkupního práva přinese některým spoluvlastníkům nejistotu




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Ideální polovina nemovitosti - radost nebo danajský dar?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Jaké výhody a nevýhody přináší bydlení v družstevním bytě?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Je lepší družstevní bydlení, nebo byt v osobním vlastnictví?





Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Kdy platí prodávající daň z příjmu při prodeji družstevního bytu?



 

Jindra Svitáková