Kupujete stavební pozemek? Prověřte si, zda je opravdu stavební
13.5.2020 - Někteří prodávající nabízejí pozemky, u nichž je konstatováno, že je s nimi počítáno "výhledově k zastavění". Znamená to, že podle územního plánu jsou v současné době evidovány jako nezastavitelné, ale lze předpokládat, že územní plán bude změněn a na pozemku poté bude možné stavět. Chcete-li ale opravdu stavební pozemek, není radno na tyto informace spoléhat. Územní plán se změnit může, ale také nemusí.
Územní plán
Územní plán se zpracovává na základě zásad územního rozvoje, které schvaluje krajské zastupitelstvo pro celý kraj. Obecní zastupitelstvo pak zpracovává a schvaluje územní plán, který určuje, jak bude které území ve vlastnictví obce využito. Většinou je návrh tohoto plánu také zveřejňován, aby se k němu mohli vyjádřit občané. Jakmile se však jednou schválí, je platný, až do případné další změny. Ta se však neděje každoročně. Zpráva o uplatňování územního plánu se zpracovává většinou jednou za čtyři roky, a pokud je třeba a v obci došlo k podstatným změnám či plánům na novou výstavbu, dochází poté také ke změně územního plánu.
Důležité je, že vydaný územní plán je závazný pro změny ve využití území. Tak se může z orné půdy či obecní zeleně stát stavební pozemek pro stavbu rodinného domu či veřejné budovy. Ale také se může při změně územního plánu změnit stavební pozemek na veřejnou zeleň či prostě nezastavitelný pozemek.
Co je to nezastavitelný pozemek
Nezastavitelný pozemek je takový, jež nelze na území obce zastavět. Jedná se zpravidla o pozemky veřejné zeleně a parky, zemědělské a lesní pozemky. V souvislosti se změnou územního plánu může nastat situace, kdy pozemky dříve určené pro zastavění, označí nový územní plán například jako plochu veřejné zeleně. Vlastníci pozemků by proto měli pečlivě kontrolovat každou připravovanou změnu územního plánu, aby se z jejich stavebního pozemku nestala zahrada na prodej, na níž nebude možné postavit ani chatu. Sice mají právo na náhradu, ale ne vždy finanční kompenzace nahradí možnost uplatnění daného pozemku, či jeho případné zhodnocení při prodeji.
Náhrada za omezení vlastnického práva
Podle stavebního zákona náleží vlastníkovi pozemku, který se stal nezastavitelným, náhrada vynaložených nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo v souvislosti se snížením hodnoty pozemku, který slouží k zajištění závazku (např. hypotéky).
Ovšem pozor, zákon zároveň vylučuje placení náhrady, pokud vlastník pozemku sám změnu využití pozemku navrhl, nebo pokud po delší dobu stavět mohl, ale této možnosti nevyužil. Delší dobou se rozumí doba pěti let. Jestliže během této doby nenabylo účinnosti rozhodnutí o umístění stavby nebo územní souhlas pro stavbu, náhrada vlastníkovi pozemku nenáleží.
Z nezastavitelného zastavitelný a opět nezastavitelný
Pokud vlastník zakoupil pozemek nezastavitelný a následně schválením územního plánu došlo ke změně na zastavitelný, je pochopitelné, že pozemek se touto změnou zhodnotil. Pokud však vlastník pozemek během následujících let na pozemku nepostaví dům, může obec přistoupit opět ke změně a pozemek změnit na původní, tj. nezastavitelný.
Vlastníkovi v tomto případě nevznikla újma, a tak mu nenáleží ani náhrada za takovou změnu. Obec mu totiž nejprve pozemek změnou územního plánu zhodnotila, a on za toto zhodnocení obci nic neplatil. Proto v případě návratu k původnímu stavu ani obec nebude povinna poskytnout vlastníkovi žádnou kompenzaci.
Mnoho obcí disponuje množstvím zastavitelných ploch, které vlastníci dlouhou dobu k zástavbě nevyužívají. Jejich existence pak obci neumožňuje vymezit další zastavitelné plochy na jiném území. Proto by měl být zastavitelný pozemek využit v souladu se svým účelem co nejdříve po jeho získání.
Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Jakou vybrat ideální velikost pozemku pro stavbu rodinného domu
Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Nízkoenergetický rodinný dům. Od roku 2020 jiný nepostavíte
Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Neudělejte chybu hned na začátku a pečlivě prostudujte územní plán
Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Stavebních pozemků je nedostatek. Ceny stále rostou
Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Jak postupovat při koupi stavebního pozemku
Jindra Svitáková