Odpovědnost za vady nemovitosti není záruka

3.2.2020 - Při koupi nemovitosti máte podle zákona možnost pět let reklamovat skryté vady. Ovšem záruka za vady na nemovitosti je něco jiného. Pozor na záměnu těchto pojmů.

Podle nového občanského zákoníku záruka nemusí být vůbec poskytnuta
Podle české legislativy, platné do roku 2014, poskytovaly firmy na stavbu, zhotovenou dle smlouvy o dílo, záruční dobu tři roky. Při rekonstrukci musela být poskytnuta záruční doba v minimální délce 18 měsíců. To však již neplatí.

V současné legislativě však není záruka za stavbu zakotvena. Je však možné si ji sjednat ve smlouvě, nebo je třeba, aby ji podnikatel (stavební firma) poskytl formou záručního listu. Zárukou za jakost se podnikatel zavazuje, že stavba bude po určitou dobu způsobilá k užívání pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. Dohodnutá záruční doba začíná pak běžet okamžikem předáním stavby (viz § 2113, § 2596, § 2619 a § 2629 odst. 1 občanského zákoníku).

Stejná situace nastává, pokud kupujete nemovitost od předcházejícího vlastníka – fyzické osoby. Také zde není záruka povinná a kupující si ji musí s prodávajícím ve smlouvě výslovně dohodnout.

Záruka se vztahuje na více vad
Záruka se vztahuje na mnohem širší okruh vad, než pětiletá odpovědnost za skryté vady na nemovitosti. Vztahuje se také na vady, které během záruční doby teprve vzniknou. Prodávající totiž kupujícímu ručí v rámci záruky za to, že si nemovitost po určitou dobu uchová vlastnosti, které měla při prodeji. A tak zároveň garantuje kupujícímu, že nemovitost bude po stanovenou dobu bez vad. Mohou to být i zdánlivé drobnosti, jejichž náprava však může i citelně zasáhnout do rozpočtu nového vlastníka. Patří sem třeba porucha bojleru, kotle na ústřední topení, i třeba obyčejný kapající kohoutek. Podnikatel totiž odpovídá také za jím obstaraný materiál k provedení stavby.

Záruka a odpovědnost za skryté vady se vzájemně nevylučuje
I když záruční dobu s prodávajícím ve smlouvě nedomluvíte, pětiletá lhůta odpovědnosti za skryté vady platí. Jen rozsah plnění je menší a trochu jiný, než v případě záruky.

Proto je třeba, aby si kupující nejen pečlivě prohlédl nemovitost, ale také pečlivě prostudoval kupní smlouvu. Protože když se vám pár měsíců po nastěhování například rozbije klimatizace, je pravděpodobnost, že se na tuto poruchu nebude vztahovat pětiletá odpovědnost za skryté vady, ale její oprava může být předmětem smluvní záruky. 

Jindra Svitáková