Nájemní smlouva na dobu určitou. Vše, co byste měli vědět

5.6.2019 - Nájem na dobu určitou často pronajímatel sjednává s nájemcem proto, aby si ho nejprve vyzkoušel. Jestliže se nájemce osvědčí, může mu nabídnout smlouvu na dobu neurčitou. Někteří pronajímatelé zůstávají u uzavírání smluv na dobu určitou s tím, že ve smlouvě je zakotveno automatické prodloužení o další smluvní období, pokud pronajímatel nájemci v dohodnutém termínu před ukončením smluvní doby písemně nesdělí, že si nepřeje v pronájmu pokračovat.

Než uzavřete smlouvu
Platí to o všech smlouvách, a tedy i o smlouvě nájemní. První věc, kterou je třeba si ověřit, je, že pronajímatel je oprávněn byt pronajímat. A to buď jako vlastník, spoluvlastník či osoba, která má od vlastníků plnou moc k této činnosti. Přílohou ke smlouvě by měl být protokol, který obsahuje veškeré vybavení bytu, stav bytu, v němž se předává k nájmu, počet klíčů, hodnoty vodoměrů, elektroměru a další evidenční náležitosti. Nájemce je povinen platit nájem a služby, které bude pronajímatel zajišťovat. U elektřiny a plynu je to otázka dohody, zda bude úhradu provádět pronajímatel a nájemci ji přeúčtovávat, nebo zda bude energie nájemce hradit přímo. V případě kratšího nájmu je výhodnější, aby energie zůstaly na jméno pronajímatele. Pro nájemce odpadá přihlašování, odhlašování a sjednávání nových smluv.

Za jakých podmínek je možné ukončit smlouvu na dobu určitou?
Při sjednání nájmu na dobu určitou se předpokládá, že nájem skončí uplynutím doby uvedené ve smlouvě. Zákonem je více chráněn nájemce jako slabší strana. A to odpovídá i případné výpovědi smlouvy na dobu určitou. Důvody jsou uvedeny v zákoně. Bezdůvodně nelze tento typ nájemní smlouvy vypovědět.

Nájem na dobu určitou lze vypovědět také kdykoli před termínem uplynutí této doby ze stejných zákonných důvodů jako nájem na dobu neurčitou. Jedná se o porušování povinností vyplývajících z nájmu, o zánik bytu nebo o případy, kdy nájemce byt poškozuje.

Vedle těchto zákonných důvodů pak existuje důvod, kdy se okolnosti po uzavření smlouvy změnily do takové míry, že nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. To se může stát, když například nájemce získá zaměstnání značně vzdálené místu bydliště, podstatně se změní jeho sociální situace (například nebude moci hradit nájemné) a podobně. Kvůli podstatné změně okolností může nájem ukončit dle zákona pouze nájemce. Pronajímatel se však může dohodnout s nájemcem, že ve smlouvě bude mít přiznáno toto právo i on.

Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou dohodou
I tuto nájemní smlouvu může pronajímatel a nájemce ukončit dříve, pokud se tak dohodnou. Tato možnost může být také sjednána přímo v nájemní smlouvě. Avšak pokud tomu tak je, mělo by to platit pro obě strany, tedy pro pronajímatele i pro nájemce. Výpovědní doba je podle zákona tříměsíční. I tu však lze dohodou zkrátit či prodloužit.

Nájemní smlouva na dobu určitou je často výhodná jak pro pronajímatele, tak v mnoha případech i pro nájemce. Pronajímatel to ocení, když například získá do bytu nového nájemníka. Nájemce má zase jistotu, že smlouva platí po dobu, kdy potřebuje v dané lokalitě bydlet.

Jindra Svitáková