Jak financovat za pomocí hypotéky nemovitost s věcným břemenem

3.6.2019 - Věcné břemeno může mít několik podob. Pro banku je však nejdůležitější, aby nebylo vázáno na jméno současného majitele nemovitosti, ale přímo na nemovitost. Věcným břemenem může být cesta přes pozemek, inženýrské sítě v zemi, ale i právo dožití. Jak na nemovitosti zatížené věcným břemenem nahlížejí hypoteční banky při sjednávání úvěru?

Když chcete kupovanou nemovitost použít jako zástavu
Věcné břemeno může výrazně snížit zástavní hodnotu kupované nemovitosti. Ovšem to platí většinou v případě věcného břemene dožití. V ostatních případech, tj. věcné břemeno chůze a jízdy, zřizování a provozování vedení, nemá věcné břemeno na cenu nemovitosti takový vliv. Nicméně pokud smluvní znalec banky citelně poníží zástavní hodnotu nemovitosti, je třeba se připravit na to, že zbývající částku bude nutno financovat z jiných zdrojů.

Banka může navrhnout řešení
Také se může stát, že nemovitost, kterou byste rádi koupili na hypotéku, nemá vlastní přístupovou komunikaci. Přístup je přes pozemek cizí osoby a dosud nebylo zřízeno věcné břemeno. V tomto případě banka často požaduje, aby bylo věcné břemeno chůze a jízdy pro kupovanou nemovitost zřízeno.

Avšak pozor, nesmí se vázat na konkrétní osoby, ale k nemovitosti. V případě, že by se věcné břemeno vázalo na konkrétní osoby (takové již může být i zřízeno), znamená to, že po cestě nemůže chodit nikdo jiný, než stávající majitel nemovitosti a členové jeho rodiny, kteří v nemovitosti bydlí. Takové věcné břemeno banky odmítají a cena nemovitosti se pro potřeby zástavy citelně sníží, nebo nebude možné nemovitost jako zástavu vůbec použít.

Majitel pozemku, s nímž na zřízení věcného břemena domluvíte, jej může poskytnout bezúplatně či za úplatu. To je třeba vyjasnit si při žádosti o zřízení věcného břemena a potvrdit si podmínky písemně. Pokud to neučiníte, může majitel pozemku později požadovat za zřízení věcného břemena částku, která pro vás může být neakceptovatelná.

Co rozhoduje o vlivu věcného břemene na zástavní hodnotu nemovitosti
Je to především doba zřízení věcného břemene. Banky preferují věcné břemeno s dobou platnosti delší, než je splatnost hypotéky, nebo sjednané na dobu neurčitou.  Významný vliv má i míra omezení používání nemovitosti v případě, že věcné břemeno zanikne. Jestliže je třeba na pozemku věcné břemeno zřízení a provozování vedení, jeho zrušení má na cenu nemovitosti spíše pozitivní vliv. Na druhou stranu, pokud je kupovaná nemovitost dostupná pouze přes pozemek třetí osoby, cena nemovitosti by po zrušení tohoto věcného břemena výrazně klesla.

Věcné břemeno dožití
Banky odmítají nemovitost, pokud je na ní zřízeno věcné břemeno dožití (tzv. služebnost). Tato nemovitost je totiž v případě nesplácení hypotéky neprodejná, nebo prodejná za podstatně nižší cenu, než jiné nemovitosti v obdobné lokalitě a kvalitě.

Většinou v hypoteční smlouvě banky stanovují, že nelze ani v období splácení hypotéky takovým věcným břemenem nemovitost zatížit. Nelze tedy toto věcné břemeno zapsat do katastru nemovitostí ani později, po vyplacení hypotéky.

Hypoteční banky mají v podmínkách pro přidělení hypotéky jasná pravidla. K těm patří i již zřízená věcná břemena, která mohou zvýšit, či naopak snížit hodnotu nemovitosti. Proto pokud si takovou nemovitost vyberete ke koupi, mělo by to být jedno z hlavních témat, jímž se budete s přiděleným bankéřem při jednání o získání hypotéky zabývat.

Jindra Svitáková