Při výměně nemovitosti je možné použít směnnou smlouvu

26.11.2020 - Prostřednictvím směnné smlouvy vzniká smluvním stranám závazek na sebe vzájemně převést vlastnické právo k předem určeným věcem. V realitní praxi se směnná smlouva v současné době často používá při výměně pozemků, a někdy i bytů, například těch ve vlastnictví obce.

Podstata směny je podobná jako při koupi. Na rozdíl od koupě však protihodnotu obchodu nepředstavují peníze, ale nějaká jiná věc. Zjednodušeně řečeno, jedná se o výměnu věci za věc jinou. Směnný obchod se také nazývá barterovým.

Co lze směnit
Předmět směnné smlouvy může představovat jakákoliv věc ve smyslu, který tomuto pojmu přikládá občanský zákoník. Směněna tak může být movitá i nemovitá věc, ale rovněž právo. Předmětem směny mohou být auta, pozemky, bytové jednotky, ale rovněž reklamní či jiné služby.

Náležitosti směnné smlouvy
Na směnnou smlouvu se používají podobná ustanovení jako na kupní smlouvu. Rozdíl je v tom, že ve směnné smlouvě jsou obě strany zároveň stranou prodávající i kupující, protože jednu věc dávají a druhou přijímají. Příkladem může být vzájemná výměna louky v rámci scelení pozemků vlastníků. Pokud je hodnota pozemku stejná, bude realizována pouze směna. Pokud by hodnota pozemků byla rozdílná, bude rozdíl doplacen jednou ze smluvních stran penězi.

Směnná smlouva by měla obsahovat mimo údajů smluvních stran důkladnou identifikaci směňovaných věcí a vyjádření vůle smluvních stran převést k těmto věcem vlastnické právo. Vhodné je rovněž smluvně upravit způsob a postup při vzájemném předání věcí, například i otázku, komu a do které doby náleží plody a užitky ze směňované věci (kdo bude například česat ovoce v sadu, který je směněn za louku). Protože v případě směny nemovité věci se vlastnické právo nabývá až v momentě zápisu do katastru nemovitostí.

Jak směnnou smlouvu uzavřít
Podle občanského zákoníku není nutné uzavírat směnnou smlouvu na věc písemně. Pokud se jedná o výměnu věci, která nemá vysokou hodnotu a nelze očekávat případné budoucí komplikace, lze to akceptovat. V případě směny věcí vyšší hodnoty se písemná smlouva doporučuje.

Pro směnu nemovitostí je zákonem písemná forma vyžadována. Může ji sepsat notář ve formě notářského zápisu, který je veřejnou listinou. To znamená, že v případě sporu může být u soudu použit stejnopis notářského zápisu jako jednoznačný důkaz potvrzující pravdivost údajů v něm uvedených.

Smlouvu ale může sepsat i advokát, právník nebo realitní makléř. Zásadně se nedoporučuje používat vzory z internetu. Pokud přece jen bude chtít někdo ušetřit, je třeba alespoň smlouvu nechat odborníkem zkontrolovat. Vzory jsou totiž obecné a nikdy nemohou obsahovat specifikaci konkrétní směny.

Je třeba mít cenový odhad předmětu směny?
Specifikace ceny ve směnné smlouvě nebývá. I když mohou mít třeba předměty směny rozdílné hodnoty v penězích, může pro někoho být důležitější hodnota jiná – subjektivní. Například dva směňované pozemky o nestejné velikosti mohou mít pro ty, kteří je směňují, subjektivní hodnotu v tom, že je připojí k jinému svému pozemku, nebo mají výhodnější přístupovou cestu či jinou vlastnost, která je pro ně důležitá. Směnnou smlouvu upravuje občanský zákoník v § 2184 až § 2188.

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Směna nemovitostí má mnoho výhod




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Spoluvlastnictví nemovitosti. Jaká přináší úskalí a jak jej ukončit?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Ideální polovina nemovitosti - radost nebo danajský dar?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Darování nemovitosti dětem. Kdy je možné vrácení daru?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Kupujete či prodáváte byt? Dejte si pozor na správně uvedené spoluvlastnické podíly


 

Jindra Svitáková