Realitní zákon. Podrobně, do detailu, vše co potřebujete vědět
12. 11. 2019 - Návrh zákona nyní bude projednávat Senát, pokud jej schválí, musí jej ještě podepsat prezident. Pokud nedojde v Senátu ke změnám, bude činnost realitních zprostředkovatelů od příštího roku regulována, je možné, že zatím navrhované datum nabytí účinnosti 1. 1. 2020 Senát posune. Zákon bude dopad pouze na vztahy klientů s realitními kancelářemi a smlouvy uzavřené po nabytí účinnosti zákona.
Cílem zákona je ochránit klienty před nepoctivým a neodborným jednáním realitních kanceláří. Přinášíme základní pilíře očekávané regulace.
1. PODMÍNKY PRO VÝKON ČINNOSTI REALITNÍHO ZPROSTŘEDKOVATELE (dále jen „RZ“)
Realitní zprostředkování bude vázanou živností "Realitní zprostředkování". Zprostředkovatelé, kteří budou mít k datu účinnosti živnost „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3“ musí do 6 měsíců ohlásit bez poplatku živnostenskému úřadu novou živnost. Podmínkou pro oprávnění RZ bude:
- Bezúhonnost dokládaná výpisem z TR, kvalifikace a pojištění.
- Kvalifikace RZ: odborné vysokoškolské vzdělání v oblasti právo, ekonomie, finance, marketing, obchod, stavebnictví, nebo vyšší odborné či středoškolské s maturitou kombinované s 3 - letou praxí. Nebo osvědčení na základě složení státem certifikované zkoušky nebo specializovaný kurs MBA a rok praxe. Zákon dále stanoví minimální kvalifikační předpoklady pro zaměstnance. Lhůta na splnění by měla být 2 roky.
- Pojištění: limit pojistného plnění 1.750 tis. Kč na jednu pojistnou událost a 3.500 tis. Kč pro pojistné události v jednom roce, spoluúčast max. 5 tis. Kč nebo 1% z pojistného plnění. Pro osoby vykonávající zprostředkovatelskou činnost na účet firmy, jejímž logem či značkou disponují, bude minimální pojištění v poloviční částce. Lhůta pro zajištění pojištění 2 měsíce od nabytí účinnosti zákona.
Na developery, investiční společnosti a další osoby prodávající a spravují vlastní nemovitosti se zákona nevztahuje. Na tyto subjekty dopadá změna živnostenského zákona, která mění stávající volnou živnost "Realitní činnost, správa a údržba nemovitosti" na "Nákup, prodej, správa a údržba nemovitosti".
2. POVINNÉ NÁLEŽITOSTI ZPROSTŘEDKOVATELSKÉ SMLOUVY
Zprostředkovatelskou smlouvu definuje zákon jako smlouvu o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy (smlouvy o nabytí vlastnického práva k nemovitosti nebo práva na užívání nemovitosti, bytu či nebytového prostoru).
Zprostředkovatelská smlouva bude mít povinně písemnou formu. Obsahovat musí označení nemovitosti, výši kupní ceny / nájmu a výši provize nebo způsob jejího určení. Pokud nebude některý z údajů při uzavření znám, bude uveden obecným způsobem. Současně musí klient obdržet výpis z KN.
Smlouva nesmí uložit povinnost uzavřít smlouvu ani smlouvu o smlouvě budoucí. Toto omezení se týká klientů spotřebitelů, s podnikatel bude nadále možné povinnost uzavřít smlouvu sjednat.
Výhradní realitní zprostředkování bude moci být sjednáno na max. 6 měsíců s možností opakovaného prodloužení. Výpovědní lhůta smlouvy o zprostředkování na dobu neurčitou uzavřenou se spotřebitelem nesmí být více jak 1 měsíc.
3. INFORMAČNÍ POVINNOST, PROVIZE
Realitní zprostředkovatel bude muset sdělit zájemci závady na nemovitosti. To může být u některých vad obtížné a je možné, že může vést k následným sporům.
Zprostředkovatel bude mít povinnost informovat o výši provize nebo způsobu jejího určení, pokud byla sjednána s jinou osobou ohledně téže nemovitosti. To má za cíl přinést větší transparentnost pro zájemce.
Pokud by měla být provize splatná dříve, než dojde k uzavření realitní smlouvy, musí o tom být klient ve smlouvě o zprostředkování informován. Provize může být v takovém případě vázána nejdříve na obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy.
Záloha na provizi hrazenou spotřebitelem nesmí být více jak 2/3 sjednané provize. Pokud dojde k uzavření smlouvy z důvodu nečinnosti, pochybení apod. ze strany zprostředkovatele až po zániku smlouvy o zprostředkování uzavřené se spotřebitelem, nebude mít zprostředkovatel na provizi nárok.
4. ÚSCHOVA
RK budou moci poskytovat úschovu peněz pro klienty pouze na písemnou žádost klienta. Úschova RZ bude muset splnit zákonná pravidla a mít písemnou formu. Prostředky musí být uloženy na účtu u banky, která povede pro každého uschovatele samostatný účet úschovy, účet bude veden na jméno RZ. RZ bude povinen banku informovat, že majitelem prostředků v úschově je třetí osoba.
RZ bude povinen vést detailní evidenci úschov, ve které vždy uvede identifikační údaje uschovatele a příjemce, údaje o zástupci, údaje o ověření jejich totožnosti, výši úschovy a měnu, datum přijetí peněžních prostředků do úschovy a údaj o trvání úschovy, případně podmínky pro vydání z úschovy, označení účtu, na který mají být prostředky vydání z úschovy příjemci a identifikační údaje majitele účtu, pokud to není příjemce a dále datum vydání peněžních prostředků uschovatele nebo příjemci. O úschově bude RZ informovat obecní živnostenský úřad, který bude vykonávat kontrolu plnění povinností.
Zákon výslovně zakazuje použití prostředků z úschovy jinak než v souladu s účelem realitní smlouvy. Jako dosud bude RZ moci také zprostředkovat úschovy bankou notářem, advokátem, nebo exekutorem v souvislosti s exekučním řízením.
5. SANKCE
Pokud nebude smlouva obsahovat povinné náležitosti, klient neobdrží povinné informace nebo LV, bude mít právo od smlouvy o zprostředkování odstoupit. Pro vyšší šanci domoci se náhrady by mělo klientům pomoci povinné pojištění RZ. Za porušení povinnosti ukládá zákon pokuty.
JUDr. Radka Locher