Kauce při uzavírání smlouvy o pronájmu. V jaké bývá výši a kdy je nárok na její vrácení?

15.7.2019 - Jistota, neboli kauce, je zvláštní forma zajištění pohledávky pronajímatele vůči nájemci.

Pronájem bytu či domu s sebou totiž nese riziko, že nájemce nesplní své finanční závazky vůči pronajímateli nebo mu způsobí věcnou škodu v bytě. Občanský zákoník proto pronajímateli umožňuje, aby po nájemci požadoval určitou peněžitou částku – kauci.

Výše kauce a její zakotvení ve smlouvě
Nejčastěji se kauce vybírá ve výši jednoho, maximálně dvou měsíčních nájmů. V případě, že je byt vybaven nadstandardně, lze zvolit i vyšší částku. Podle zákona může být kauce maximálně ve výši 6 měsíčních nájmů.

V nájemní smlouvě by měla být specifikována výše kauce, dále údaj, zda se kauce v průběhu nájemního vztahu doplňuje (například při vyčerpání její části), a jak je úročena. Také by mělo být specifikováno, zda je nezaplacení či nedoplnění jistoty považováno za hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájemní smlouvy. V tomto případě totiž může dát pronajímatel nájemci výpověď.

Úhrada kauce a její použití
Kauce může být složena jakýmkoli způsobem. Buď v hotovosti, nebo na účet pronajímatele. Doporučuje se v zájmu pronajímatele složit kauci před předáním bytu. Mohlo by totiž dojít k tomu, že nájemce bude úhradu kauce prodlužovat a v bytě bude bydlet, či zde způsobí v mezidobí škody.

Poskytnuté peněžní prostředky se stávají vlastnictvím pronajímatele či peněžního ústavu, jsou-li složeny na účet. Z této jistoty může pronajímatel uspokojit jakékoli pohledávky, které mu vzniknou neplněním nájemcových povinností. Často jde o nezaplacené nájemné, náhradu škod na pronajatém bytě či nezaplacené zálohy. Jiné použití kauce není podle zákona možné ani tehdy, pokud by si to smluvní strany sjednaly ve smlouvě.

Pokud pronajímatel takto uspokojí své pohledávky, výše kauce se sníží. V tom případě má nájemce povinnost ji doplnit až do sjednané výše. To platí i v případě, že bude zvýšen nájem.

Úmrtí jednoho z nájemců a vypořádání kauce
Jestliže jsou společní nájemci a dojde k ukončení nájmu pouze vůči jednomu z nich, například z důvodu úmrtí, není pronajímatel dle stanoviska Nejvyššího soudu povinen kauci vyúčtovat. A to ani tehdy, když se na její úhradě podíleli oba. Povinnost k vrácení kauce vzniká až okamžikem zániku nájmu.

Zánik nájmu – navrácení kauce s úroky
Podle nového občanského zákoníku má nájemce právo při ukončení nájemní smlouvy na výplatu úroků z kauce za dobu od jejího poskytnutí do vrácení. Výše úroků může být předmětem dohody smluvních stran a odborníci doporučují její výši sjednat v nájemní smlouvě. Nejméně by to dle zákona mělo být ve výši zákonné úrokové sazby z úvěru.

Pronajímatel většinou vrací kauci až po vyúčtování všech energií, kdy má jistotu, že nebude za nájemníka nic doplácet. I tento termín konečného vypořádání s úroky by měla obsahovat smlouva o nájmu.

Jindra Svitáková