Vláda podala demisi. Pro trh s realitami je to dobrá zpráva. Proč?

3.5.2017 - Na první pohled se to možná nezdá, ale to že se Bohuslav Sobotka rozhodl potopit vládu, je z pohledu realitního trhu dobrá zpráva. Proč? Protože jde na prvním místě o peníze. A bez nich, by se trh s bydlením zhroutil. Jak spolu ale rozhodnutí ministerského předsedy a trhu s realitami souvisí?

Než se podíváme na možné důsledky, bude potřeba nahlédnout trochu do historie. Český trh s bydlením je poslední čtyři roky v nebývalé kondici. Poptávka po nemovitostech je dokonce tak silná, že v některých regionech došlo v posledních čtyřech letech k navýšení cen o více než 50 %. Důvodů je hned několik. Ekonomice se daří, nezaměstnanost se snížila, investoři skupují volné nemovitosti, lidé chtějí bydlet více ve vlastním než v nájmu. To nejdůležitější ovšem souvisí s financemi a jejich dostupností.

Nízké úrokové sazby úvěrů na bydlení totiž poslaly do realitních kanceláří i ty, kteří o koupi nemovitosti příliš neuvažovali.  A je de facto jedno, jestli kvůli vlastnímu bydlení či za účelem následného pronájmu. Sečteno, podtrženo, velká poptávka přináší vždy růst cen. A to platí hlavně u nemovitostí, kterých nemusí být v určitých lokalitách dostatek. A když jsou k dispozici "levné zdroje," tak proč toho nevyužít. Jenže všeho moc škodí, řekli si nejspíš v České národní bance (ČNB) a rozhodli se trh s úvěry na bydlení regulovat. A jak? Přimět kupující k úhradě vyšší částky z vlastních zdrojů. Od 1. dubna totiž nemohou banky poskytovat hypotéky nad 90 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV). Pokud si tedy právě vybíráte byt, např. za 2 mil. Kč, tak budete potřebovat mít naspořeno min. 300 000 Kč

Jenže z kraje letošního roku vláda schválila návrh novely zákonu o ČNB, díky nimž by dle Marka Zemana, ředitele komunikace ČNB, mohla centrální banka stanovit právně závazné limity na vybrané úvěrové ukazatele týkající se spotřebitelských úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Co to znamená pro kupující? Pokud by bylo potřeba, tak by ČNB mohla LTV změnit ještě více v neprospěch kupujících. Nyní je totiž výše LTV bankovním domům komunikováno jako doporučení. Nově by ovšem mohlo jít o nařízení.

Pokud ale Bohuslav Sobotka demisi vlády do rukou prezidenta republiky podá, tak se výše zmíněná novela zákona o ČNB nestihne schválit. Což komentoval pro Hospodářské noviny Jakub Seidler z ING Bank a dodal: "ČNB se kvůli pádu vlády nedočká rozšíření pravomocí. Krotit hypoteční trh tak bude muset svými doporučeními."

Situace tak může být pro kupující nadějnější. Nutnost vyšší hotovosti k hodnotě nemovitosti nemusí být zatím na pořadu dne, vše je ale v rukou politiků. Stále tedy platí, že od letošního dubna může být maximální LTV 90 %. Zároveň ovšem centrální banka určila, že hypotéky v pásmu od 80 – 90 % LTV mohou tvořit jen 15 % celkové hypoteční produkce. Pokud se tedy zájemci nepodaří dostat do oněch 15 % zájemců o hypoteční úvěr, tak musí počítat s naspořenou hotovostí ve výši alespoň 20 % k hodnotě nemovitosti.

Libor Ostatek ze společnosti Golem Finance k tomu dodává: "Je první týden v květnu a některé banky výrazně zvyšují úrokové sazby u hypoték nad 80 % LTV, sazby se tak pohybují v tomto pásmu nad 3 % a ukazuje to, že 15% limit se tak u některých bank blíží vyčerpání, po čtyřech týdnech od zavedení. To jen dokládá jak silná je poptávka mezi 80 a 90 % LTV. Právě regulaci v tomto pásmu považuji za silně omezující, jakkoli chápu horní limit na 90 %. Novelou zákona o ČNB by centrální banka dostala velkou pravomoc, kterou by mohla silně ovlivňovat trh s bydlením, ale i související ekonomické aktivity navázané na investice domácností do bydlení."

Z pohledu zájemců, kteří uvažují o koupi nemovitosti, je každé snížení dostupnosti bydlení vnímáno velmi negativně. „Očekával bych spíše, že vláda bude motivovat mladé lidi k zakládání rodin. Vždyť kdo by chtěl plánovat děti bez vlastní střechy nad hlavou? Čím více by vláda, potažmo ČNB, komplikovala přístup rodin k vlastnímu bydlení, tím méně se může rodit dětí,“ doplnil Michal Pich, provozovatel realitních serverů realityčechy.cz a realitymorava.cz, který se problematice dostupnosti bydlení dlouhodobě věnuje.

Luboš Svačina