Zlepšení dostupnosti vykazuje jen Královehradecký a Ústecký kraj

9.10.2013 - Průměrná úroková sazba hypoték do 70 procent zástavní hodnoty nemovitosti v září vzrostla o pouhé 3 setiny procentního bodu, což v kombinaci se stagnací průměrných cen bytů znamená pozastavení růstu indexů dostupnosti bydlení.

Index dostupnosti bydlení (IDB)
Celorepublikový index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část příjmu vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky, v září stagnoval na úrovni 30,3 %. Dočasná stagnace indexu dostupnosti bydlení je výsledkem stabilního vývoje cen bytů, jejichž průměr se již dva měsíce drží na úrovni 1,74 mil. Kč a pouze nepatrného nárůstu úrokových sazeb hypoték, které meziměsíčně vzrostly z 3,09 % na 3,12 %. Zatímco na celorepublikové úrovni hlavní index stagnuje, na úrovni krajů došlo meziměsíčně ve většině krajů ke statistickému zhoršení dostupnosti bydlení. Největší nárůst zaznamenal Jihočeský kraj +0,8 p.b.), Liberecký kraj (m/m +0,6 p.b.) a Vysočina. Opačným směrem se index vydal v Královehradeckém (-0,4 p.b.) a Ústeckém kraji (-0,1 p.b.).

Nejhůře dostupné vlastnické bydlení je v Praze, což je dáno relativně vysokými cenami bytů, a to i v poměru k relativně vysokým průměrným příjmům tamních domácností, jak je udává Český statistický úřad (ČSÚ). V tuto chvíli průměrná pražská domácnost vydá na splátku 70% hypotéky bezmála tři pětiny (57,9 %) svých příjmů.

Mezi regiony s dlouhodobě nejlepší dostupností bydlení naopak patří Vysočina (20,2 %), Moravskoslezský kraj (18,8 %) a především Ústecký kraj, kde tamním domácnostem statisticky stačí na splátku hypotéky, jejíž výše se rovná průměrné ceně bytů v tamním regionu, 12,2 % průměrného měsíčního příjmu.

Index návratnosti bydlení (INB)
Index návratnosti bydlení vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. V uplynulém měsíci klesl souhrnný index (všechny byty, celá ČR) ze srpnových 4,51 na 4,50 roku.

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Jihomoravský kraj, Královehradecký kraj a Praha.

Úrokové sazby hypoték rostou
Průměrné úrokové fixní sazby hypoték potvrdily nový trend z předchozího měsíce a opět meziměsíčně ve většině měřených kategorií povyrostly. Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) v průběhu září vzrostla o 3 setiny procentního bodu na 3,12 %. Od letošního května, kdy sazby dosáhly historického minima (2,97 %) průměrné sazba 70% hypoték vzrostla již o 15bazických bodů. V porovnání s loňským rokem jsou však hypotéky stále levnější. Loni touto dobou index GOFI70 dosahoval hodnoty 3,39 %. 

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v srpnu vzrostla o 7 setin procentního bodu na 3,29 %. Fixace na 5 let, 100% LTV: Jediným indexem, který v meziměsíčním srovnání zaznamenal pohyb směrem dolů a tomu odpovídá i zlepšení indexu dostupnosti bydlení, byl index 100procentních hypoték. Tento typ hypoték podle našich dat banky v září nabízely s průměrnou sazbou 4,39 % (m/m -0,02 p.b.) V porovnání s loňským zářím jsou nyní sazby 100% hypoték o bezmála 0,5 procentního bodu níže.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Hodnota souhrnného ukazatele HYPOINDEX, který měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, v srpnu vzrostla o setinu procentního bodu. HYPOINDEX dlouhodobě koreluje s naším indexem nabídkových úrokových sazeb GOFI70 a i tentokrát vývoj HYPOINDEXU potvrdil naši predikci, nicméně nárůst nebyl tak výrazný, jako v případně nabídkových úrokových sazeb. Vysvětlení může spočívat v tom, že banky nabídkové sazby drží, ale při jednání s klientem jsou ochotny jít s cenou níž, což se následně promítá v otvírání nůžek mezi indexem nabídkových a reálných sazeb. Tento dočasný trend bude podle našich odhadů pokračovat i v následujících měsících.

"Září podle našeho názoru přinese další mírný nárůst úrokových sazeb." Tento odhad z naší poslední analýzy se potvrdil, úrokové sazby ve většině měřených kategorií skutečně vzrostly. V tuto chvíli si troufáme odhadnout, že sazby porostou i v průběhu října, nicméně vzhledem k aktuálně běžícím akcím nárůst sazeb podle našeho názoru nebude již tak výrazný. Zklidnění situace a pokles sazeb zaznamenal i mezibankovní trh, takže fundamentální tlak na růst úrokových sazeb hypoték se zmenšil. Do konce roku očekáváme, že by sazby mohly opět klesnout na úroveň 3 procent. Míra dostupnosti bydlení tím pádem bude stále excelentní.

Luboš Svačina