Nejlepší dostupnost bydlení vykazuje Ústecký kraj

7.3.2013 - Na celorepublikové úrovni došlo v únoru k mírnému zhoršení dostupnosti bydlení. Příčinou je jednak nárůst průměrných cen bytů a v druhé řadě stagnace úrokových sazeb hypoték. Regionálně však indexy vykazují nebývalou ambivalenci. Zatímco v Praze dochází v posledních měsících k rapidnímu propadu cen bytů a tím nárůstu dostupnosti. V Plzeňském kraji je to přesně naopak. 

Index dostupnosti bydlení (IDB)
Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR) za měsíc únor:
Index 70% LTV vzrostl z hodnoty 30,2 % na 30,8 % tedy o 2,1 procenta
Index 85% LTV vzrostl z hodnoty 30,7 % na 31,4 % 2,1 procenta
Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 34,5 % na 34,9 % tedy o 1,3 procenta

Stagnace úrokových sazeb spolu s pozvolným nárůstem cen bytů se promítnuly v mírném zhoršení dostupnosti bydlení v ČR. Index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část čistého příjmu vynaloží na splácení hypotéky, v uplynulém měsíci vzrostl z 30,2 na 30,8 %. Příčinou nárůstu indexu je především stoupající průměrná cena bytů, která v uplynulém měsíci vzrostla na celorepublikové úrovni z 1,72 na 1,76 milionu korun.



Z regionálního pohledu se stále absolutně vymyká Praha, kde hodnota indexu dostupnost bydlení meziměsíčně klesla z 50,4 % na 48,6 %. Přitom ještě rok nazpět index dosahoval 61,6 %. Meziroční propad o 13 p.b. nemá v ostatních krajích obdoby. Příčinou zmíněného poklesu je vývoj na trhu realit. Průměrná cena bytů za poslední rok v Praze klesla z 3,73 mil. Kč na 3,10 mil. Kč, přičemž největší propad zaznamenaly byty 3+1, které meziročně ztratily 17 % ze své hodnoty platné v únoru 2012. A v porovnání s únorem 2009 jsou nyní průměrné ceny dokonce o 28 % níže. Během 4 let totiž průměrná cena klesla z 5,05 mil. Kč na 3,64 mil. korun.

Kromě Prahy meziměsíční zlepšení dostupnosti bydlení zaznamenal také Liberecký kraj (z 23,1 % na 22,6 %). Naopak největší nárůst indexu a tím i zatížení rozpočtu domácnosti hypoteční splátkou si v tomto měsíci připsal Plzeňský kraj (z 23,4 % na 24,4 %). V absolutních číslech v dostupnosti bydlení i nadále vede Ústecký kraj, kde míra zatížení hypoteční splátkou aktuálně dosahuje 13,6 %. Více informací naleznete v přiloženém souboru.

Index návratnosti bydlení (INB)
Obdobný vývoj vykazují také statistiky návratnosti bydlení, které vyjadřují, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Podle těchto statistik došlo v únoru k prodloužení návratnosti bydlení z 4,46 na 4,56 roku. Aktuální výše čistého příjmu české domácnosti činí 385 964 Kč a průměrná cena bytu dosahuje výše uvedených 1,76 milionu korun.



Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom Jihomoravský kraj, Středočeský kraj a samozřejmě Praha. Nicméně zde, jak již bylo uvedeno výše, v posledních měsících dochází k rapidnímu zkracovaní návratnosti bydlení. A zatímco v únoru 2012 na pořízení průměrného bytu musela průměrná pražská domácnost vynaložit 8,7 násobek svého ročního příjmu, nyní je to téměř jen 7násobek.

Úrokové sazby hypoték
Snížení sazeb ze strany Hypoteční banky a Wüstenrot hypoteční banky zůstalo bez odezvy. Banky v únoru vyčkávaly, takže  indexy GOFI, které odrážejí průměrnou výši nabídkových úrokových sazeb, stagnovaly na lednových hodnotách.
Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypotečních úvěrů, jejichž výše dosahuje maximálně 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV), v únoru stagnovala na lednových 3,17 procentech. Ve stejném období loňského přitom průměr činil 3,73 %.

   

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba bank v prosinci klesla o pouhou 1 setinu procentního bodu z 3,37 % na 3,36 %.
Fixace na 5 let, 100% LTV: Co se týče únorového vývoje sazeb, tak jedinou výjimkou jsou hypotéky do 100 % LTV. Index GOFI100 v únoru klesl z 4,74 % na 4,60 % (-0,14 p.b.). Tento propad byl zapříčiněn především rozhodnutím Hypoteční banky, která 100% hypotéky na začátku února zlevnila o 0,5 procentního bodu.
Pro srovnání s indexem reálných cen: Ukazatel Hypoindex v lednu ukončil dlouhodobý pokles, když meziměsíčně vzrostl z 3,17 % na 3,21 %. Křivka vývoje reálných úrokových sazeb se zpožděním odráží trendy, které jsme pozorovali u nabídkových úrokových sazeb již na přelomu listopadu a prosince 2012, kdy se index GOFI70 zastavil na hodnotě 3,16 %.

V následujících měsících očekáváme pokračující stagnaci jak nabídkových, tak reálných úrokových sazeb hypoték v oscilačním pásmu +/- 0,1 p.b. . Banky jsou nyní do jisté míry paralyzované kampaní kolem poplatků za správu hypotéky, vyčkávají a s velkou pravděpodobností se nebudou pouštět do nějakého masivního snižování sazeb. Cenový konkurenční boj se nyní podle našeho názoru přesune právě do této oblasti, kde už nyní začíná silně přituhovat. Hypotéky bez správcovského poplatku aktuálně nabízí mBank, Fio banka, Raiffeisenbank, Komerční banka, AXA Bank, dočasně Česká spořitelna a na zrušení poplatku se připravují další dvě banky.

Na základě výše uvedeného odhadu vývoje úrokových sazeb a s ohledem na očekávanou stagnaci cen bytů proto očekáváme, že míra dostupnosti bydlení bude i v prvním pololetí roku 2013 kolísat kolem stávajících hodnot a směrem k delšímu horizontu bude pozvolna růst. Vlastní bydlení pořizované prostřednictvím hypotéky nebylo nikdy v minulosti tak dostupné, jako v posledních 12 měsících.

Luboš Svačina