Dosažitelnost vlastního bydlení stále na velmi dobré úrovni

10.1.2013 - V prosinci došlo k vzájemnému prolnutí dvou zásadních trendů. Jednak úrokové sazby hypoték klesly na další historické dno, ale propad nebyl tak výrazný a v opačném směru mnohem větší silou zatlačily rostoucí ceny bytů. I když nedělo se tak všude, například v Praze ceny bytů meziměsíčně klesly z 3,41 mil. Kč na 3,28 mil. korun. V průměru za celou ČR je však výsledkem uvedených pohybů nárůst jak indexu dostupnosti, tak návratnosti bydlení.

Index dostupnosti bydlení (IDB)
Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR) za měsíc prosinec
Index 70% LTV vzrostl z hodnoty 29,6 % na 30,0 % tedy o 1,1 procenta
Index 85% LTV vzrostl z hodnoty 30,1 % na 30,5 tedy o 1,3 procenta
Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 33,9 % na 34,3 % tedy o 1,2 procenta

Zatímco v listopadu indexy v rámci kategorizace podle výše LTV ještě vykazovaly jakousi nejednotnost, v prosinci již došlo k jejich dokonalému sladění a všechny tři indexy dostupnosti bydlení zamířily směrem vzhůru. Což v praxi znamená, že dostupnost bydlení se v porovnání s předchozím měsícem nepatrně zhoršila. Z většího nadhledu je však přesnější označit současnou situaci za stagnaci dostupnosti bydlení.

Podobně jako v předchozích měsících existují mezi jednotlivými regiony ČR velké rozdíly.  Mezi regiony s nadprůměrně dobrou dostupností bydlení patří jednak Ústecký kraj a v krátkém závěru následuje kraj Moravskoslezský. Na Ústecku nyní IDB70 dosahuje hodnoty 13,5 %. V Moravskoslezském kraji se hodnota ukazatele více blíží celorepublikovému průměru (30,0 %), nicméně i tak činí 20,0% %. Na opačném konci jsou potom tradičně Královehradecký kraj (28,8 %) a Jihomoravský kraj (32,0 %), a kapitolou samou pro sebe je Praha, kde na splátku průměrné ceny bytu, která mimochodem meziměsíčně výrazně klesla (z 3,41 na 3,28 mil. Kč) domácnost vynaloží 51,5 % svých čistých měsíčních příjmů.

Index návratnosti bydlení (INB)
Hodnota indexu návratnosti bydlení (všechny byty, celá ČR) v prosinci zaznamenala nárůst z 4,37  na 4,43 roku. V praxi tato čísla znamenají, že k uhrazení průměrné ceny bytu (všechny byty, celá ČR) nyní stačí české domácnosti zhruba 4,5násobek čistého ročního příjmu. I zde jsou však mezi regiony nebetyčné rozdíly. Zatímco v Ústeckém kraji se dlouhodobě návratnost pohybuje na úrovni dvou let (aktuálně 1,99 roku), v Praze domácnosti obrazně řečeno na průměrný byt musí šetřit více než 7,5 roku (aktuálně INB = 7,62).



Úrokové sazby hypoték
Rok 2012 byl rokem poklesu úrokových sazeb hypoték. Průměrné sazby hypoték s výjimkou variabilních sazeb klesly v průměru o více než půl procenta. Z aktuálních statistik však vyplývá, že v posledním měsíci tempo poklesu sazeb výrazně zpomalilo.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypotečních úvěrů, jejichž výše dosahuje maximálně 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV), v prosinci klesla o 3 setiny procentního bodu, což vzhledem k dosavadnímu vývoji, kdy průměrná sazba v uplynulých 3 měsících meziměsíčně klesala o zhruba desetinu procenta, signalizuje pozastavení poklesu úrokových sazeb. Tento typ hypotéky tedy banky v prosinci v průměru nabízely se sazbou 3,16 %. V roce 2011 v prosinci to bylo 3,68 %. Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba bank v prosinci klesla o 1 setinu procentního z 3,36 % na 3,35 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Index GOFI 100, který měří průměrnou nabídkovou úrokovou sazbu tzv. 100procentních hypoték, od října 2012 stagnuje zhruba na úrovni 4,7 procenta a ani v prosinci se na tom nic nezměnilo. Tento ukazatel meziměsíčně ztratil jen 2 setiny procentního bodu a jeho hodnota aktuálně činí 4,71 %. V meziročním srovnání tento typ hypoték (do 100% LTV) zlevnil o 44 bazických bodů, neboť v prosinci 2011 bylo možné 100% hypotéku v průměru pořídit se sazbou 5,15 %. 

Pro srovnání s indexem reálných cen: podle zatím posledních zveřejněných dat (listopad 2012), průměrná úroková sazba reálně poskytnutých hypoték činila 3,25 %. Index GOFI70, který dlouhodobě koreluje s ukazatelem HYPOINDEX, která právě měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, pro tento měsíc predikoval 3,19 %. Na základě našich statistik proto očekáváme, že hodnota HYPOINDEXu v prosinci klesne zhruba na úroveň 3,20 %. 

Úrokové sazby hypoték v prosinci poklesly na minimum a na přelomu roku se podle našeho názoru na tomto minimu stabilizují. V průběhu ledna očekáváme, že jednotlivé banky budou trh testovat pokusy o navýšení sazeb, nicméně vzájemná konkurence bude sazby držet dole. Příčinou meziměsíčního nárůstu indexů dostupnosti je tedy nárůst cen bytů. Navzdory signalizovanému pozastavení zlepšujícího se trendu můžeme v průběhu letošního roku očekávat dostupnost bydlení na velmi dobrých hodnotách, nicméně už reálně není moc prostoru na vylepšení. Úrokové sazby nemají potenciál výraznějšího poklesu, další směřování indexů bude tedy spíše záviset na vývoji cen bytů.
 

Míra dostupnosti bydlení je základním ukazatelem pro dosažitelnost pořízení vlastního bydlení. Náš projekt přináší okamžité informace o rozdílné míře dostupnosti bydlení nejenom v jednotlivých krajích ČR, ale rovněž podle velikosti pořízeného bydlení. Projekt je unikátní rovněž tím, že vám podáváme informace o tom, jak se index meziměsíčně mění. Projekt dostupnosti bydlení je společným projektem společností EuroNet Media s.r.o. a Golem finance s.r.o.

Index dostupnosti bydlení 70, 85, 100 - vyjadřuje v %, kolik činí splátka hypotéky k čistým měsíčním příjmům domácnosti v daném kraji či celorepublikově.

Index návratnosti - vyjadřuje v letech, za kolik let se mi vrátí nákup vlastnického bydlení, pokud by domácnost všechny své čisté příjmy vložila do nákupu bytu. Jde tedy o poměr ceny bytu a čistého ročního příjmu domácnosti.

LTV (loan to value ration): Ukazatel vyjadřující poměr hodnoty úvěru k hodnotě nemovitosti poskytované do zástavy.

Luboš Svačina