První nemovitosti dostávají své energetické štítky

6.1.2013 - Pronajmete si či zakoupíte byt a později zjistíte, že účty za energie jsou mnohem vyšší než jste předpokládali. Taková nepříjemná překvapení už by se neměla stávat. Od letošního ledna totiž musí mít nemovitosti energetické štítky, které zájemcům napoví, kolik topení nebo elektřina bude zhruba stát. Co je dobrou zprávou pro nové majitele nebo nájemníky, však přidělává starosti vlastníkům nemovitostí. Současně zasáhne jejich peněženky.

Pořízení takzvaného průkazu energetické náročnosti budov výjde na několik tisíc. Vystavovat jej může pouze certifikovaný auditor a autorizovaná osoba, která je vedená v seznamu Ministerstva průmyslu a obchodu (MPO). Konkrétní cena pak závisí na podkladech, které majitel nemovitosti dodá. Většinou se pohybuje od tří do sedmi tisíc korun. „Pro rodinný dům by cena vyšla do 6,5 tisíc korun včetně návštěvy stavebního inspektora a posouzení objektu z hlediska jeho současného stavu,“ vypočítává Luděk Lošťák, majitel společnosti Comfort Space, která se zabývá výrobou a zjištěním energetických štítků.

Šance se chopily i realitní kanceláře, které majitele lákají na to, že jim štítek samy zajistí. „Jde o rychlé a efektivní řešení pro zákazníky, kteří by jinak složitě zjišťovali, co všechno musí absolvovat, jakým způsobem a tápali v různých nabídkách,“ tvrdí Hanuš Němeček, výkonný ředitel realitní sítě RE/MAX.

Hrozí nekalé praktiky?
V souvislosti s vystavováním energetických otázek vzniká několik pochybností. Především to, do jaké míry bude hodnocení auditorů objektivní. Každý auditor by měl vycházet ze stejných údajů o budově. Ty by si měl zajistit přímo na objektu jeho návštěvou a následným technickým průzkumem. "Takový výsledek bude velice podobný, případně stejný. Jelikož však každý může zpracovávat energetický průkaz v jiném softwarovém řešení, existuje přípustná tolerance odchylky a to až pět procent od NKN nástroje schváleným MPO,“ připouští Lošťák, ale jedním dechem dodává, že to není hodnota, která by měla jakkoli majitele objektu poškodit.
Jiným rizikem jsou ale pokusy o dosažení lepších hodnot díky nekalým praktikám či díky spolupráci s pochybnou firmou. Realitní kanceláře ovšem svorně tvrdí, že k tomu by nemělo ve velké míře docházet. Hrozí prý totiž to, že nový majitel nemovitosti bude kvalitu štítku zpochybňovat u soudu a prodej nemovitosti se snadno změní v noční můru. Zda bude docházet k soudním tahanicím, ukáže až čas.

Horší šance na prodej
Štítky se dělí do sedmi kategorií označených písmeny A až G, přičemž A označuje nejvíce úspornou nemovitost, tedy pasivní. Za průkazy budou muset platit i majitelé starých domů bez rekonstrukce, přestože budou předem vědět, že na škále energetické náročnosti dostanou nejnižší známku, tedy G. Zde vyvstává otázka, zda takové hodnocení nezhorší u špatně prodejných nemovitostí ještě více jejich šanci na získání kupce. "Majitele nemovitosti s horším hodnocením od prodeje štítek neodradí. Ovšem potenciální kupci budou mít v ruce argumenty, kterými se v některých případech pokusí tlačit na cenu, “ podotýká Němeček.
S ním ale nesouhlasí i Libor Janíček z brněnské realitní agentury Acco. "Nemyslím si, že by obdržená známka na energetickém štítku měla být impulsem pro výrazné zvyšování či snižovanání nabídkové ceny,“ říká.

Podle Janíčka budou mít na rozhodování případných zájemců štítky minoritní dopad. Přece jenom stále u nabízených nemovitosti převažují parametry jako je lokalita, stav nemovitosti, velikost, dispozice, a podobně. „Určitou roli může hrát známka na energetickém štítku v případě, že se bude zájemce rozhodovat mezi více srovnatelnými nemovitostmi,“ připouští Janíček.

K rekonstrukcím štítky nedonutí
K tomu, že by hrozba získání nízké známky donutila majitele dům rekonstruovat, ale nejspíš podle realitních odborníků docházet nebude. "Výraznější rekonstrukce před prodejem se obecně nevyplácejí, a pokud by chtěl majitel starší nemovitost opravit tak, aby získal lepší ohodnocení energetické náročnosti, jednalo by se o nákladnou rekonstrukci, navíc podle představ původního majitele," říká obchodní ředitel realitní kanceláře Sting Michal Kresta.

Na koho se nová povinnost vztahuje? V případě prodeje musí mít energetické štítky rodinné domy zapsané na listu vlastnictví jako objekty k bydlení nad 50 metrů čtverečních a komerční a administrativní budovy. Pokud jde o bytové jednotky nad 50 metrů čtverečních, tam platí povinnost také, ovšem do roku 2016 lze štítek dočasně nahradit předložením tří faktur za roční vyúčtování energií. Ne každý ovšem tyto faktury má. Pro bytová družstva je tato povinnost platná až od 1. ledna 2016.
V případě pronájmu, musí mít průkaz energetické náročnosti rovněž všechny objekty určené k bydlení, které mají rozlohu větší než 50 metrů čtverečních, stejně tak komerční a administrativní budovy, například obchodní prostory nebo kanceláře. Povinnost se bude týkat i administrativních budov státní správy s plochou nad 500 čtverečních metrů, ovšem až od 1. července 2013.

Rizika soudních pří
Jestliže vlastník bytové jednotky či objektu nedoloží energetický průkaz ke kupní smlouvě, vystavuje se nebezpečí pokuty výše uvedené ze zákona. Podle vyjádření ministerstva průmyslu a obchodu však nebudou sankce do konce března uplatňovány. To ovšem nezbavuje vlastníka nemovitosti povinnosti předložit průkaz ke kupní smlouvě nebo smlouvě o pronájmu.
Potíže mohou vyvstat v souvislosti s tím, že nový vlastník nemovitosti má právo žádat od původního majitele zpracování průkazu až tři roky zpětně ode dne, kdy byla uzavřená kupní smlouva. Pokud prodávající energetický průkaz k budově novému majiteli nepředá, vystavuje se riziku finanční pokuty a případných sporů o neúplnost kupní smlouvy. Může ji napadnout i soudně.
Nový zákon platí teprve týden, lidé zatím o štítcích mnoho nevědí. Mnoho firem se tohoto byznysu už s vervou chytila a provádí audity prvních nemovitostí. Do budoucna to pro ně ale nejspíš bude zlatý důl.

Energetickým štítkům jsme se věnovali také v těchto článcích:
Průkazy energetické náročnosti budov: schválení je za dveřmi
Prezident nepodepsal novelu o energetických štítcích 
Energetické průkazy budov: mýty vs. fakta 
Energetické štítky budou. Co na to realitní kanceláře?
17 nejčastějších dotazů na energetické štítky 

Kamila Jušková