Jak probíhá správa domu, v němž jsou byty družstevní i v osobním vlastnictví

26.9.2022 - Po splacení anuity má mnoho bytových družstev pravidlo, že daný byt je družstevníkovi převeden do osobního vlastnictví. Tím také vzniká v domě SVJ a působí zde souběžně s bytovým družstvem. Jaké jsou po založení SVJ kompetence tohoto společenství a co přísluší bytovému družstvu?

Kdy správa domu přechází na SVJ

Podle občanského zákoníku musí být SVJ založeno v bytovém domě s minimálně 5 jednotkami a 4 různými vlastníky těchto jednotek. Takže už při převodu 3 bytových jednotek do osobního vlastnictví různým vlastníkům by mělo být v bytovém domě založeno SVJ. Vlastníky ostatních bytů je totiž bytové družstvo, což je ten čtvrtý zákonný vlastník.
Protože SVJ je právnická osoba, která se zakládá pouze za účelem zajišťování správy domu a k němu příslušejícímu pozemku, začíná být od data svého založení za správu domu odpovědné toto společenství. 

Datum založení, resp. vznik společenství vlastníků, je dnem, kdy bylo zapsáno do veřejného rejstříku. Tomu předchází první shromáždění, na němž se schválí stanovy a zvolí statutární orgán. První shromáždění připravuje a svolává bytové družstvo jako původní vlastník domu. To následně po vzniku SVJ předá zvolenému statutárnímu orgánu veškeré dokumenty spojené se správou domu.

Jaké jsou povinnosti bytového družstva

V případě souběžné existence SVJ a družstva v jednom bytovém domě družstvo plní dvě role. Jednak je člen SVJ jako vlastník jednotek s právy a povinnostmi člena SVJ, a dále je pronajímatel bytů a má své povinnosti vůči svým nájemníkům, resp. členům družstva.

Družstvo se sice okamžikem vzniku SVJ přestává starat o správu domu, jeho údržbu a opravy, protože tuto správu zajišťuje SVJ, avšak nadále má povinnost zajišťovat správu "svých" bytových jednotek. To znamená komunikovat s nájemci, zajišťovat a hradit náklady na větší opravy a údržbu tak, jak je stanoveno vyhláškami (menší opravy si hradí nájemce sám  na své náklady), a vykonávat další povinnosti, které mu ukládají stanovy družstva.

Jaká jsou práva a povinnosti družstva a jeho členů v rámci SVJ
Členem společenství vlastníků nejsou členové družstva, ale bytové družstvo jako celek. Proto na shromážděních SVJ zastupuje družstvo jeho statutární orgán. Vystupuje tedy jako jeden z vlastníků s podílem, který odpovídá velikosti všech družstvem vlastněných jednotek.

Statutární zástupce družstva by se při jednání s SVJ měl řídit stanovami družstva a na shromáždění či dalších jednáních SVJ zastupovat zájmy svých členů. Proto by měla každému rozhodnutí SVJ předcházet schůze družstva, na níž členové vyjádří svůj názor. Ten by pak měl statutární zástupce družstva prezentovat na shromáždění SVJ, nebo v hlasování per rollam.

Jak družstvo dále hospodaří

Každý ze subjektů hospodaří samostatně. Při vzniku SVJ družstvo sice předává veškeré dokumenty týkající se bytového domu statutárnímu orgánu společenství vlastníků, ale to se netýká účetnictví, které nadále zůstává oddělené od účetnictví SVJ. Právě tak finanční prostředky nashromážděné od členů družstva zůstávají nadále jeho majetkem. Družstvo jako člen SVJ má povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech na účet SVJ, a také hradit služby a zálohy na energie, jako je topení, voda apod. Posléze provádí vyúčtování těchto záloh svým členům na základě vyúčtování, které obdrží za všechny své bytové jednotky od SVJ.

Od svých členů družstvo nadále vybírá nájemné, v němž jsou zahrnuty nejen platby SVJ, ale také například platby, které slouží k opravám bytových jednotek, či ke splácení anuity.

Také při souběžné existenci SVJ a družstva v jednom bytovém domě je možné svěřit správu domu externí firmě či tzv. třetí osobě. Může to být i družstvo, které na základě smlouvy a dosavadních svých zkušeností může dále vykonávat správu domu. Není pak ale odpovědné svým členům, nýbrž SVJ. 

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:

Do jaké míry odpovídá statutární orgán SVJ za způsobené škody?







Příspěvek do fondu oprav. Jaká jsou vaše práva a povinnosti?







Správa bytového domu. Vyvarujte se zbytečných chyb







Jak postupovat, když vlastník nehradí poplatky do fondu oprav







Stačí účast pouze jednoho z manželů při hlasování na shromáždění vlastníků jednotek?





 

Jindra Svitáková