Ceny bytů rostou, dostupnost bydlení drží dole levné hypotéky
19.5.2015 - Ceny nemovitostí rostou a optimální období pro pořízení vlastního bydlení v některých lokalitách končí. Poptávka po vlastním bydlení však neustále roste. Klíčovým stimulem jsou rekordně levné hypotéky, rozšiřující se nabídka a investice za účelem dalšího pronájmu.
Úrokové sazby hypoték klesají již 17 měsíců v řadě. Průměrná nabídková sazba klesla v dubnu o dalších 9 setin procentního bodu na 2,15 %. Druhým faktorem pozitivně ovlivňujícím úroveň dostupnosti bydlení v ČR je pozvolna rostoucí příjmy českých domácností. V opačném směru však působí rostoucí ceny nemovitostí. Podle statistik realitního portálu RealityČechy.cz průměrná cena bytů vzrostla během uplynulých dvou let o více než 10 %.
Výsledkem působení těchto tří faktorů je prozatímní zachování příznivé úrovně dostupnosti bydlení financovaného prostřednictvím hypotéky. Index dostupnosti bydlení, který měří, jak velkou část čistého příjmu musí domácnost vynaložit na splátku hypotečního úvěru, v dubnu dosáhl hodnoty 32,6 %. Jinými slovy: průměrná česká domácnost, která si nyní pořídí byt o průměrné ceně 1 998 503 Kč, vynaloží na splátku hypotéky necelou třetinu svých čistých měsíčních příjmů. Přitom ještě před šesti lety to byla téměř polovina.
Výše uvedená hodnota však vyjadřuje průměr za celou Českou republiku bez rozdílu velikosti bytu. Mezi jednotlivými regiony přitom existují obrovské rozdíly. Například v Ústeckém kraji, kde ukazatele dostupnosti bydlení vycházejí dlouhodobě nejlépe, vynaloží domácnost na splátku hypotéky zhruba desetinu svých příjmů – index zde aktuálně dosahuje hodnoty 11,4 %. Druhý extrém představuje hlavní město Praha, kde díky vysoce nadprůměrným cenám bytů dosahuje hodnota indexu 66 %. Pražské domácnosti i přes vyšší příjmovou hladinu vynakládají v průměru na splátku úvěru 2/3 svých čistých příjmů. Průměrná cena bytů v Praze za posledních 12 měsíců vzrostla o více než půl milionu korun a aktuálně činí 4,61 milionu Kč.
Dostupnost bydlení bez růžových "hypobrýlí"
Navzdory růstu cen bytů index dostupnosti bydlení stále zůstává na dosah rekordních minim. Ale jen díky levným hypotékám. Kupující, kteří neplánují využít při pořízení bytu hypoteční financování, optimální období již propásli. Druhou z metod, jak měřit úroveň dostupnosti bydlení ovšem bez vlivu ceny úvěrového financování, je index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistých ročních příjmů potřebuje česká domácnost k pořízení bytu o průměrné ceně. Na celorepublikové úrovni index návratnosti bydlení již několik let stoupá a nyní dosahuje hodnoty 5,29 roku. Přitom v "pokrizovém" období, kdy došlo k výrazné korekci cen bytů, hodnota indexu spadla téměř na úroveň 4,5 roku.
Podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení existují mezi jednotlivými regiony ČR velké rozdíly a navzdory růstu celorepublikového průměru jsou v ČR regiony, kde se indexy stále neodlepily od rekordních minim. Nejrychlejší návratnost investice vykazuje Ústecký kraj, kde index při průměrné ceně 590 000 Kč dosahuje hodnoty 1,85 roku a pod 3 roky je i Moravskoslezský kraj a Vysočina. Opakem je Praha, kde index návratnosti bydlení činí 10,74 roku.
Levné hypotéky pozdrží nárůst indexů dostupnosti bydlení
Dostupnost bydlení je od konce roku 2012 na minimálních hodnotách. K tomu přispěly 2 faktory – kontinuální pokles hypotečních úrokových sazeb a nejdříve stagnace a poté jen pozvolný nárůst cen bytů. Přestože průměrné ceny bytů rostou, ještě zdaleka nedosahují předkrizových hodnot. V lednu 2009 průměrná cena bytů dosahovala 2,11 milionu korun. Nyní jsou průměrné ceny podle našich dat, ale i dat Hypoteční banky, zhruba o 15 procent níže.
Potvrzuje se tedy, že pro kupující pořizující si byt na hypotéku je nyní optimální období pro realizaci koupě. V letošním roce odhadujeme oscilaci indexu dostupnosti bydlení (IDB) okolo hodnoty 33 %. Nicméně očekáváme, že trend se začne postupně měnit a tento parametr začne růst. Hodnota ukazatele návratnosti bydlení se bude letos s největší pravděpodobností pohybovat v rozmezí 5 až 5,5 let.
Luboš Svačina