Největší meziroční zlepšení dostupnosti bydlení vykazuje Liberecký kraj

9.12.2014 - Průměrná cena bytů v České republice vzrostla za posledních 12 měsíců o 5 %. Z loňských 1,74 milionu korun průměr vystoupal o 81 000 Kč na 1,82 milionu korun. Tahounem růstu cen byly především velké byty 4+1, které meziročně podražily o 15 %. Z pohledu klientů, kteří plánují financovat koupi nemovitosti hypotékou, se však příliš nezměnilo. Cenový nárůst kompenzují stále levnější hypotéky.

Průměrná úroková sazba hypoték od loňského listopadu klesla bezmála o celý procentní bod, takže hodnota indexu GOFI70 aktuálně činí 2,43 %. Zatímco loni by klient na měsíční splátku 1,74milionové hypotéky při 20leté splatnosti a pětileté fixaci vynaložili 9755 Kč. Letos při hypotéce ve výši 1,82 mil. Kč to vychází na 9582 Kč.

Měřeno indexem dostupnosti bydlení (IDB), který vyjadřuje poměr mezi příjmy a splátkou hypotéky, představuje částka 9582 Kč necelou třetinu – konkrétně 30,1 % - průměrného čistého příjmu české domácnosti. Loni touto dobou index dosahoval hodnoty 30,8 %. Z aktuálních statistik vyplývá, že na trhu stále přetrvávají nebývale příznivé podmínky pro pořízení vlastního bydlení. Důkazem budiž srovnání s obdobím před pěti lety, kdy průměrná cena bytů byla 1,94 mil. Kč a průměrná sazba na hypotékách činila 5,48 %. Tehdy splátka hypotéky ukusovala z příjmového koláče českých domácností plných 43,5 %.


 
Zatímco na celorepublikové úrovni index stagnuje, v některých regionech dochází k zásadním posunům. V 5 krajích z celkových 14 došlo za posledních 12 měsíců k meziročnímu zhoršení dostupnosti bydlení. Dlouhodobě pozorujeme výrazné zhoršování dostupnosti bydlení v Praze, kde index za poslední rok vzrostl o 4,2 %. Aktuálně největší zhoršení dostupnosti bydlení vykazuje Jihočeský kraj (+7 %), zde se však s velkou pravděpodobností jedná o krátkodobý výkyv, z kterého zatím nelze odvozovat změnu trendu.

Naopak ke znatelnému zlepšení (poklesu zatížení hypoteční splátkou) došlo v Jihomoravském (-4,7 %), a Libereckém kraji (-4,4 %). V absolutních číslech míry dostupnosti bydlení však k žádným velkým změnám nedochází. Stále platí, že nejlepší dostupnost bydlení je v Ústeckém kraji, kde průměrná domácnost vynaloží na splátku hypotéky, jejíž výše odpovídá průměrné ceně bytu (560 000 Kč), 11,5 % svých čistých příjmů. Opakem je Praha, kde index dostupnosti bydlení dosahuje při průměrné ceně bytů 4,27 mil. Kč hodnoty 65,3 %.  



Návratnost bydlení je nejrychlejší v Ústeckém kraji
Index návratnosti bydlení (INB) vyjadřující kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu, v listopadu nepatrně klesl na hodnotu 4,76. Jinak vzhledem k tomu, že do výpočtu indexu nevstupují náklady na financování pořízení bydlení, resp. není ovlivněn aktuálním poklesem úrokových sazeb hypoték, index dlouhodobě roste. Jen za posledních 12 měsíců vyšplhal o 19 setin.   



Pro klienty financující nákup z vlastních zdrojů dochází s nárůstem cen logicky k postupnému zhoršování návratnosti investice. Ovšem toto neplatí všude. V některých regionech ceny bytů letos dál klesaly a dostaly se na dosah rekordních minim. Jedná se například o Liberecký kraj s průměrnou cenou 1,15 mil. Kč a hodnotou návratnosti bydlení na úrovni 3,25 let. 

Hypotéky hledají úrokové dno  
Listopadové výsledky zapadají do scénáře, který jsme nastínili v předchozím měsíci. Úrokové sazby hypoték pokračují v poklesu a část bank vysílá signály, že prostor a ochota pro další snížení existuje. Ohledně dosažení úrokového dna bude klíčovým faktorem, zda se k ostřelování marketingově zajímavé 2procentní hranice přidají i další banky a zda cenové zatraktivnění bude mít očekávaný efekt z pohledu přílivu nových klientů. Z pohledu dostupnosti bydlení se ve výhledu do následujících měsíců nic nemění. Dramatický růst cen bytů nás nečeká, proto v nacházejících měsících předpokládáme stagnaci indexů dostupnosti bydlení a tím i zachování excelentních podmínek pro pořízení vlastního bydlení.

Luboš Svačina