Bude mít novela zákona o dani z nabytí vliv na ceny nemovitostí?
20.7.2016 - Senát minulý týden schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti. Mezi nejčastější otázky patří nejen případné zdražení nemovitostí, ale také postoj bank k poskytování hypoték.
Proč by nemovitosti (ne)měly zdražit?
Novela zákona o dani z nabytí nemovitosti je v posledních dnech sice velmi diskutované téma, ale úhrada daně kupujícími, se stala téměř automatickou součástí realitních obchodů již před několika lety. Povinnost úhrady daně sice byla až doposud na prodávajícím, ale kupující byl jejím ručitelem. A tak, ve většině případů, bylo v kupních smlouvách uvedeno, že daň bude prodávajícím hrazena z kupní ceny přímo ve prospěch účtu příslušného finančního úřadu. Kupující se tak "pojistil" proti případnému neuhrazení daně ze strany prodávajícího. Novela zákona tedy de facto nemění nic, co by již nefungovalo. Pouze narovnala právní nejistotu.
Další otázkou je ovšem určitá nevyváženost plateb spojená s realizací prodejů nemovitostí přes realitní kanceláře. Ve většině českých měst provizi realitní kanceláře platí prodávající. Na kupujícím tedy bude úhrada daně z nabytí nemovitosti. Což budou moci realitní makléři velmi dobře vyargumentovat obě stranám. Jsou ovšem lokality, např. Brno, kde je provize standardně hrazena kupujícím. Ten bude muset nově hradit také daň z nabytí nemovitosti. Obě platby spojené s prodejem nemovitosti tedy budou na jeho straně. Pokud by chtěl tedy brněnský vlastník prodat svou nemovitost a trval na své ceně, tak bude muset být tato cena navýšena o daň z nabytí nemovitosti (4 %) a provizi realitní kanceláře. A zde vyvstává otázka, zdali právě tato skutečnost neovlivní ceny nemovitostí. Odpověď je stejná, jako u jiných změn, kterých jsme byli svědky v minulých letech. Rozhodne trh. Pokud budou kupující akceptovat vyšší ceny nemovitostí, dojde ke zdražení. V opačném případě dojde k dohodám mezi kupujícími a prodávajícími a ceny zůstanou stejné jako doposud.
Zvýší se počet nemovitostí v nabídkách realitních kanceláří?
Mnoho těch, kteří aktuálně uvažují o prodeji své nemovitosti, zajisté vyčkávají, až vstoupí v platnost nově zákona o dani z nabytí nemovitosti. Vyvarovat se chtějí úhradě této daně. Mohou být ovšem nemile překvapeni. Jejich cena totiž může převýšit poptávku na trhu a oni budou muset stejně svoji cenu po čase korigovat.
Budou umět banky navýšit hypotéky a daň z nabytí nemovitosti?
Přenesení daňové povinnosti z prodávajícího na kupujícího bude znamenat navýšení nákladů na pořízení nemovitosti. Dle našich informací jsou banky připraveny poskytovat hypotéku jak na kupní cenu, tak na úhradu daně z nabytí, samozřejmě za předpokladu, že bude dodržen limit LTV. Podle ministerstva financí zákon i nadále umožní poplatníkům odečítat si od základu daně z příjmu úroky z hypotéky nebo ze stavebního spoření, pokud z úvěru zaplatí nejen nemovitost, ale nově i daň z nabytí.
Co se týče cen nemovitostí, tak přenesení daňové povinnosti by mohlo teoreticky přinést snížení nabídkových cen nemovitostí. "V praxi však vzhledem k vývoji na trhu, růstu cen a převisu poptávky nad nabídkou očekáváme dopady pouze minimální. K určitým korekcím cen může docházet jednotlivě u nemovitostí v méně atraktivních lokalitách, které hledají kupce dlouhodobě. Obecně za celý trh a v případě kvalitních nemovitostí v dobré lokalitě výraznější dopad nepředpokládáme," říká Libor Ostatek, ze společnosti Golem Finance.
Kdy začne zákon platit?
Zákon o dani z nabytí nemovitosti, jak bylo uvedeno výše, byl schválen senátem. Od nabytí účinnosti jej nyní dělí podpis prezidenta a uveřejnění ve sbírce zákonů. Pokud se schválení zákona na Hradě nezasekne, předpokládáme nabytí účinnosti k 1. 11. popřípadě 1. 12. 2016. Pro praxi to znamená, že smlouvy podané na katastr nemovitostí do účinnosti zákona se budou řídit stávající úpravou, smlouvy podané po tomto datu již novým zněním. Termín pro podání daňového přiznání a úhradu zálohy na daň je nadále do 3 měsíců od vkladu vlastnického práva.
Lucie Mazáčová