Dostupnost bydlení letos zatím stagnuje

9.3.2014 - V únoru došlo ke střetu dvou proudů. Zatímco úrokové sazby hypoték dál klesaly a přiblížili se 3 procentní hranici, průměrné ceny bytů po dlouhé době povyskočily o 100 000 Kč vzhůru na 1,73 mil. Kč. Výsledkem těchto protichůdných tlaků je stagnace dostupnosti bydlení.

Index dostupnosti bydlení (IDB)
Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v únoru po přepočtu průměrných příjmů domácností stagnuje na 30,3 procentech (index 85% LTV: 30,8 %, index 100% LTV: 34,2 %.

V únoru došlo ke střetu dvou proudů. Zatímco úrokové sazby hypoték dál klesaly a přiblížili se 3 procentní hranici, průměrné ceny bytů po dlouhé době povyskočily o 100 000 Kč vzhůru na 1,73 mil. Kč. Výsledkem těchto protichůdných tlaků je stagnace dostupnosti bydlení. Hlavní index dostupnosti bydlení (IDB), který vyjadřuje, jak velkou část průměrného čistého příjmu domácnosti spolkne splátka hypotéky, aktuálně činí 30,3 %.

V porovnání se stejným obdobím loňského roku je tedy dostupnost bydlení o 0,8 % lepší. V únoru 2013 vykazoval Index dostupnosti bydlení hodnotu 31,1 %. Mnohem zajímavější srovnání 5 let nazpět, kdy jsme začali indexy sestavovat. Tehdy – v únoru 2009 - míra zatížení domácností měsíční splátkou při průměrné úrokové sazbě 5,60 % a ceně bytů 2,12 mil. Kč dosahovala 51 % čistého měsíčního příjmu. 



Dostupnost bydlení v krajích ČR
Regionálně nejmenší zatížení hypoteční splátkou vykazuje Ústecký kraj (12,6 %), Moravskoslezský kraj (18,7 %) a Vysočina (19,9 %). Na opačném konci žebříčku s nejhorší dostupností vlastnického bydlení je hlavní město Praha. Tamní domácnosti na splátku hypotečního úvěru vynaloží 64,2 % svého čistého měsíčního příjmu. Výrazný posun v posledních měsících registrujeme u statistik z Jihomoravského kraje, který se z pohledu míry dostupnosti vlastního bydlení vyšplhal z 13. Na 11. pozici. Hůře jsou na tom v tuto chvíli obyvatelé Olomouckého a Královehradeckého kraje.

Index návratnosti bydlení (INB)
Index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu, v únoru vzrostl o 3 setiny procentního bodu na 4,54 roku. Jinak řečeno, průměrná česká domácnost by musela na pořízení bytu v ceně 1,73 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) vynaložit zhruba 4,5násobek ročního příjmu.



Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Královehradecký kraj a Praha.

Sazby po novém roce míří dolů
Aktuální pokles fixních sazeb je přirozeným vyústěním změn, které na trhu probíhají. Velké množství kampaní a především plošné snižování úrokových sazeb se obratem promítlo v průměrných nabídkových sazbách hypoték, které se opět přiblížily historickým minimům.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Index GOFI 70, který měří průměrnou nabídkovou úrokovou sazbu hypoték do 70 % LTV*, klesl v únoru o 7 bazických bodů na rovná 3 procenta. Index se tak znovu přiblížil historickému minimu, kterého dosáhl loni v květnu, kdy jeho hodnota klesla na 2,97 %. V meziročním srovnání jsou nyní sazby zatím níže o 17 bazických bodů. Průměr v únoru loňského roku činil 3,17 procenta.

Fixace na 5 let, 85% LTV: Hypotéky do 85 % LTV meziměsíčně zlevnily o 8 setin procentního bodu z lednových 3,28 % na 3,20 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Menší změnu zaznamenal index hypoték do 100 % LTV (GOFI 100), který z lednových 4,42 % ubral pouhé 3 setiny. Meziročně jsou nyní sazby 100procentních hypoték o 21 bazických bodů níže. 
Pro srovnání s indexem reálných cen: Hodnota souhrnného ukazatele HYPOINDEX, který na rozdíl od našich indexů měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, v posledním měřeném měsíci (lednu) vzrostla o 2 setiny procentního bodu na 3,08 %. Tento posun jsme v souladu s vývojem nabídkových sazeb očekávali. Rozdíl mezi HYPOINDEXEM a indexem GOFI 70 v tuto chvíli činí jednu setinu procentního bodu!

Výhled do nadcházejících měsíců
Stabilně nízké sazby na mezibankovním trhu a rostoucí objemy klientských vkladů, což jsou dva hlavní zdroje, odkud banky čerpají prostředky na úvěrování klientů, poskytují bankám prostor pro zlevnění komerčních úvěrů a vzhledem k nízkému riziku nesplácení hypoték a nízkým rizikovým přirážkám indexy opět atakují dosavadní minima dosažená v květnu 2013. Vzájemným působením konkurence a vzhledem k tomu, že se do cenových střetů pustily i velké banky, očekáváme, že fixní sazby v březnu budou klesat dále a jako velice pravděpodobné se nám jeví i prolomení dosavadních minim. Při stagnaci cen bytů je pravděpodobné i další mírné zlepšení dostupnosti bydlení.



Míra dostupnosti bydlení je základním ukazatelem pro dosažitelnost pořízení vlastního bydlení. Náš projekt přináší okamžité informace o rozdílné míře dostupnosti bydlení nejenom v jednotlivých krajích ČR, ale rovněž podle velikosti pořízeného bydlení. Projekt je unikátní rovněž tím, že vám podáváme informace o tom, jak se index meziměsíčně mění. Projekt dostupnosti bydlení je společným projektem společností EuroNet Media s.r.o. a Golem finance s.r.o.

Dosupnosti bydlení 70, 85, 100 - vyjadřuje v %, kolik činí splátka hypotéky k čistým měsíčním příjmům domácnosti v daném kraji či celorepublikově.

Index návratnosti - vyjadřuje v letech, za kolik let se mi vrátí nákup vlastnického bydlení, pokud by domácnost všechny své čisté příjmy vložila do nákupu bytu. Jde tedy o poměr ceny bytu a čistého ročního příjmu domácnosti.

LTV (loan to value ration): Ukazatel vyjadřující poměr hodnoty úvěru k hodnotě nemovitosti poskytované do zástavy.

Luboš Svačina