Bydlení je nejdostupnější od roku 2008
8.10.2012 - Výrazný pokles úrokových sazeb, ke kterému došlo na začátku září, způsobil další výrazné zlepšení dostupnosti bydlení v České republice. Pozitivní, i když ne tak zásadní roli, v zlepšující se dostupnosti bydlení hrají ceny nemovitostí, které během uplynulého měsíce v průměru zlevnily z 1,68 na 1,67 milionu korun. Opět musíme zopakovat, že stávající podmínky na trhu (ceny nemovitostí, úroveň úrokových sazeb a příjmů domácností) nikdy v historii nebyly lepší a dostupnost vlastnického bydlení je na výborné úrovni.
Index dostupnosti bydlení (IDB)
Index dostupnosti bydlení za září (všechny byty, celá ČR) vykázal pokles ve všech kategoriích:
Index 70% LTV klesl z hodnoty z 27,7 % na 27,1 %, tedy o – 2,4 %
Index 85% LTV klesl z hodnoty 28,1 % na 27,3 % tedy o – 2,6 %
Index 100% LTV klesl z hodnoty 31,6 % na 30,8 % tedy o – 2,5 %
Plošný pokles úrokových sazeb ve všech měřených kategoriích LTV a další zlevnění nemovitostí zapříčinily pokles všech tří indexu dostupnosti bydlení napříč všemi regiony ČR s výjimkou Karlovarského kraje, kde IDB85 meziměsíčně vzrostl o 0,97 p.b. Naopak k největšímu poklesu a tím pádem nejvýraznějšímu zlepšení dostupnosti bydlení došlo v Libereckém (-1,43 p.b.), Olomouckém (-1,50 p.b.) a Jihomoravském kraji (-1,52 p.b.), kde průměrná cena bytů meziměsíčně klesla z 1,74 milionu na 1,68 milionu Kč.
Index návratnosti bydlení (INB)
Index návratnosti v září poklesl (všechny byty, celá ČR) z hodnoty 3,98 roky na 3,92. V praxi tato čísla znamenají, že k uhrazení průměrné ceny bytu nyní stačí české domácnosti měně než 4násobek čistého ročního příjmu. Oproti stejnému období předchozího roku se doba návratnosti (INB) zkrátila zhruba o pět měsíců. Loni v září hodnota indexu totiž činila 4,34 roku.
Úrokové sazby hypoték
Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná fixní úroková sazba hypoték do 70 % LTV (GOFI 70) meziměsíčně klesla o 12 setin procentního bodu. V průměru tedy banky tento typ hypotéky v září nabízely se sazbou 3,39 %. Oproti stejnému období loňského roku se index nachází o 0,50 procenta níže.
Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank klesla ze srpnových 3,64 % na 3,50 %, což znamená meziměsíční pokles o 14 setin procentního bodu. Fixace na 5 let, 100% LTV: Průměrná nabídková sazba 100% hypoték v září klesla rovněž o 14 setin procentního bodu na 4,87 %. V meziročním srovnání tyto hypotéky v průměru zlevnily o 0,31 procentního bodu.
Pro srovnání s indexem reálných cen: podle zatím posledních zveřejněných dat, průměrná úroková sazba reálně poskytnutých hypoték v srpnu klesla z 3,59 na 3,55 procenta, což plně odpovídá našim očekáváním a souhrnný HYPOINDEX i nadále s dvouměsíčním zpožděním následuje naše indexy nabídkových úrokových sazeb. Pro měsíc září ukazatel GOFI70 nyní predikuje pokles hodnoty indexu zhruba na úroveň 3,50 procenta.
Začátek školního roku opět rozhýbal úrokové sazby hypoték, které během jednoho měsíce klesly o více než desetinu procentního bodu a podle našich očekávání dosáhly dalšího historického minima. První velká vlna snižování sazeb je podle našeho názoru v tuto chvíli za námi, nicméně dalším impulzem pro úpravu sazeb může představovat rozhodnutí ČNB, která se v minulém týdnu rozhodla (27. 9.) pro snížení základních úrokových sazeb o dalších 0,25 p.b. Rekordně nízké sazby ČNB se však podle našeho mínění odrazí spíše v sazbách variabilních, než fixních, kde je cena peněz sazbami ČNB ovlivňována nepřímo.
U fixních sazeb proto vidíme do konce roku prostor pro pokles v řádu 0,1 p.b., průměrné variabilní sazby (GOFI VAR 70) se mohou dostat až na úroveň 2,5 %, nicméně jednotlivě mohou nabídkové sazby v některých bankách klesnout až pod 2 procenta. Jak ostatně dnes potvrdila Česká spořitelna, která floatovou hypotéku nově nabízí se sazbou od 1,96 procenta.
Vzájemné působení nízkých úrokových sazeb a příznivých cen nemovitostí vytváří výborné podmínky pro pořízení vlastního bydlení. Dostupnost bydlení podle našich odhadů se udrží na stávajících úrovních i po zbytek roku.
Ceny bytů, realitní trh
Postupné snižování úrokových sazeb je velmi dobrým stimulem pro zvýšení poptávky po nemovitostech. Tento trend se projevuje zejména u bytů. Vypovídají o tom nejen komentáře realitních makléřů, kteří zvýšenou poptávku vždy vítají, ale také data realitního portálu www.realitycechy.cz. Souhrnná data (všechny byty, celá ČR) sice vykazují nepatrný meziměsíční pokles cen bytů, nicméně v kategoriích menších bytů vidíme oživení poptávky a tím pádem i nárůst průměrných cen. Za poslední měsíc jsme zaregistrovali zvýšení průměrných cen bytů 1+1 (0,89%) a 2+1 (1,13%), naproti tomu kategorie 3+1 za měsíc září ještě vykázala meziměsíční ztrátu -0,18%. Právě meziměsíční rozdíly dokáží velmi rychle odhalit změny na trhu s byty. Na ten se postupně začínají vracet také drobní investoři, pro které jsou pozemky a byty nejžádanějšími kategoriemi.
Pro investory jsou právě menší byty (1+1, 2+1) velmi zajímavé kvůli poměru výše investice vs. výše nájemného, což se projevuje právě v indexu návratnosti. I v tomto měsíci můžeme konstatovat, že za posledních 5 let nebyla lepší doba pro koupi bytu než nyní. Navíc spojení nízkých cen bytů a pokles úrokových sazeb je pro investory asi tou nejlepší kombinací, která podpoří návrat důvěry v český trh s nemovitostmi.
I ve zbytku tohoto roku očekáváme velmi dobré podmínky pro pořízení nemovitosti. Zejména zájemci využívající hypoteční úvěr mají výborné podmínky, které mnozí ocení až s postupem několika let. Ceny nemovitostí a úrokové sazby nemohou klesat věčně a již nyní se, alespoň v realitách, objevují indicie, které by mohly značit jemné zvyšování cen nemovitostí od příštího roku.
Projekt Dostupnost bydlení je společným projektem realitních portálů www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz a společnosti GOLEM FINANCE s.r.o.
Libor Ostatek